Compra de Casa nos USA + Venda de Casa Brasil

Olá pessoal - tudo bem ? Como sempre as coisas corridas (isso já nem é mais uma novidade) e eu sem tempo para cuidar da minha saude. Nao estou conseguindo fazer as caminhadas que tinha planejado, a minha alimentação também nao melhorou (eu nao consigo manter os horarios de alimentação e acabo pulando refeições) - a unica coisa boa é que estou mantendo a leitura de um livro por mês.

Algumas outras boas noticias separadamente - finalmente meus pais conseguiram uma passagem promocional e vao poder vir me visitar e passar um periodo de ferias. Acho que vai ser bem legal porque eles nunca sairam do país e essa vai ser uma oportunidade bem bacana.

Mas voltando ao tema do titulo da postagem - eu quero atualizar voces de como anda os processos relacionados a imóvel que tenho no Brasil. Apesar de querer passar o maximo de detalhes possivel, eu também nao posso abrir todas as informações porque isso envolve outras pessoas. De toda forma, eu tenho um apartamento em São Paulo que estava anunciado por R$420K (mesmo valor declarado no IR) - esse apartamento eu comprei de um familiar em 2013 e era a minha moradia ate eu mudar para os USA. Depois da mudança, eu coloquei o apartamento a venda e tive algumas visitas, mas as propostas envolviam sempre um outro imóvel de menor valor na troca e eu nao quero ter o trabalho de vender outro imovel.

Dessa forma, após umas tres propostas nesses moldes e muito poucas visitas - eu decidi reduzir o valor anunciado para R$400K. O numero de visitas aumentou um pouco e outras propostas apareceram - novamente a maioria envolvendo imóvel. Algumas semanas atras, finalmente, apareceu uma proposta nos moldes que considero ideal e o valor negociado foi R$390K. Considerando a comissão de venda eu devo ficar com um valor liquido proximo a R$370K - que é acima do meu limite de valor liquido definido para o imovel.

Portanto, meu patrimonio deve aumentar nos proximos fechamentos (creio que vai até uns tres meses para andar toda a documentação e liberação dos recursos) e voces ja sabem de antemão a origem dos recursos. Eu devo ir incluindo os valores na minha planilha patrimonial - na medida que for trazendo o dinheiro para cá e já sabendo a taxa de cambio usada na conversão. Mas de toda forma, o importante e que a venda do apartamento finalmente se encaminhou - caso nao aconteça nenhum imprevisto no meio do caminho, nos proximos meses os meus aportes irão aumentar.

Agora, simultaneamente, meus patrimonio deve diminuir porque decidi comprar um imovel aqui nos USA. Os valores de aluguel estao muito altos aqui na região (eu pago USD1.800 / mês), entretanto, os valores de imovel ainda estão um pouco abaixo de valores praticados em outras cidades de porte similar. Analisando os custos envolvidos (e as famosas calculadoras) eu verifiquei que após 3 anos e 9 meses morando na casa é mais vantajoso comprar do que alugar. Como na pior das hispoteses ainda estarei por aqui mais 6 anos - porém com grandes chances de ficar mais tempo do que isso; eu decidi olhar o mercado e avaliar as casas disponiveis.

Eu venho fazendo isso desde Janeiro e poucas casas me chamaram a atenção considerando o custo beneficio. Algumas estavam muito caras, outras demandavam uma reforma muito grande ... teve uma que chamou muito atenção, mas apareceu um outro interessado e começou a elevar as propostas e eu decidi nao entrar em uma disputa com ele.

Agora em Abril eu visitei uma casa que me chamou muito a atenção e decidi fazer uma oferta - a coisa caminhou de forma interessante e a proposta caminhou bem.

Eu vou detalhar cada uma das etapas, mas basicamente um negócio imobiliário aqui funciona da seguinte forma:

1 - Pre- Qualification: é o primeiro passo antes de fazer uma proposta. Nao é uma etapa mandatoria, mas é recomendavel. Voce verifica no seu banco, na sua financeira, no seu "lender broker" - qual as condições para financiamento imobiliário que eles estão oferecendo. Voce fornece algumas informações basicas e, caso voce seja aprovado, eles emitem uma pre-approval letter. Basicamente, isso significa que o banco ja avaliou as informações basicas iniciais e voce se qualifica para obter um financiamento no valor maximo de X.

2 - House Selection: depois que voce tem a carta na mão, qualquer oferta que voce fizer vai ser levada um pouco mais a serio. Chega a hora de encontrar a casa - ai é basicamente a mesma coisa do que no Brasil. Voce procura em sites, andando pelos bairros, conversando com amigos, tem o corretor para te ajudar ... no meu caso, estou com o corretor desde Janeiro e visitei dezenas de casas desde então (com uma pausa para ferias em Março). Encontrei uma casa em um condominio fechado que tem um valor por square feet bem interessante.

3 - Offer Submition: quando voce encontra a casa que gostaria, então chega a hora de fazer uma proposta. Eu mandei uma proposta com USD30K abaixo do valor pedido e eles fizeram uma contra-proposta reduzindo o preço em USD20K. Fechamos o acordo e eu coloquei as minhas contingencias no contrato - entre elas, a casa ser aprovada na inspeção.

4 - Home Inspection: a inspeção da casa foi na semana passada e ocorreu tudo bem. A casa é ainda bem nova - foi construida em 2016 e nao foi encontrado nenhum problema estrutural, cupim, vazamento, problemas no telhado ... nada disso. Os unicos dois problemas encontrados foram dois sprinklers que estavam quebrados e uma janela na entrada que teve uma infiltração de agua (acho que nao vedaram ela direito). Colocamos a exigencia para os donos arrumarem isso e pedimos ainda um desconto de USD1.000 dolares para pequenos reparos e eles aceitaram USD750. 

5 - Home Appraisal: depois da inspeção, ai vem o avalista do banco para verificar o valor de mercado da sua casa. No meu caso a casa foi avaliada em USD413K e o valor pedido era abaixo disso e com o desconto negociado ficou bem abaixo disso. 

6 - Pre-Closing: o pre closing é a data que o vendedor e comprador tem para entregar todos os documentos para a agendia de closing (lembrar que nao tem cartorio por aqui). A partir dessa data as partes estao vinculadas por contrato e quem desistir perde o dinheiro do deposito.

7 - Title Insurance: a empresa que faz o closing (a transferencia do titulo de propriedade) avalia todo o historico dos vendedores e verifica se nao existe nenhuma cobrança ou pendencia relacionada aquela propriedade (contas nao pagas, protestos, impostos, condominio, dividas que tenha a propriedade como garantia, etc...). Após a verificação de que esta tudo certo com a documentação, a empresa emite um seguro do titulo (o custo é do vendedor) que significa, basicamente, que se aparecer alguem questionando a venda porque tem uma divida ou algo assim (um herdeiro por exemplo); o seu titulo de propriedade esta assegurado e o seguro arca com as despesas e ressarcimento para o credor.

8 - Good to Close: é quando voce recebe a carta do banco / financeira informando que toda a sua documentação está OK, a documentação da propriedade esta OK e o negocio pode ser feito. Nesse momento, o comprador transfere o dinheiro da entrada (se houver) para uma conta caução em nome da agencia de closing.

9 - Closing Day: é quando se reunem todos (vendedor, comprador, corretor e representante do banco) na agencia de Closing. TOdos assinam a documentação necessária, a agencia faz a transferencia do titulo de propriedade e transfere o dinheiro da entrada para a conta do vendedor, o banco faz a transferencia do dinheiro do financiamento para a conta do vendedor .... e o comprador recebe as chaves da casa e pode ir fazer o "walking inspection". Se houver algo danificado ou fora do acordo - o inspetor vai na casa para confirmar e gerar um relatório e a agencia de closing pega o dinheiro do caução que o vendedor depositou (sim, aqui tanto o comprador como o vendedor tem de depositar um  valor como caução) e retorna para o comprador para cobrir despesas. Mas isso somente acontece se houver algum dano na propriedade que nao estava identificado na inspeção inicial - por exemplo, durante a mudança os vendedores bateram o movel na porta e danificaram; ou danificaram a geladeira ou quebraram um vidro, etc...

Nossa, ate que para um resumo acabei escrevendo bastante. Mas esse é o processo aqui no local onde moro. Eu ja passei pela fase da oferta e inspeção. Estou agora na etapa 5 do processo e ja vendo também o seguro para casa - aqui é obrigatório. Agora é continuar seguindo o processo e o closing day esperado é inicio de Junho (porque o vendedor tem filho na escola e pediu para aguardar o termino das aulas). Essa data é boa para mim porque é quando vence meu aluguel - então nao precisarei pagar aluguel e hipoteca no mesmo mes.

Um grande abraço,