sábado, 24 de maio de 2014

Meu Plano de Aposentadoria

Finalmente estou fazendo a minha estréia no mundo dos investimentos !!!

A torcida vibra com a entrada do time EP para a conquista da batalha da Independência Financeira - só pode ganhar quem está em campo (neste caso, na quadra). Sabemos que o jogo é difícil, o adversário é forte, mas o time treinou bem e estamos motivados. Vamos fazer o nosso melhor e jogar com muita garra para dar alegria a essa enorme torcida, que merece muito essa vitória - qualquer semelhança com discurso de jogador de futebol brasileiro, é mera coincidência.


Claro que esse foi apenas o primeiro passo, mas toda grande jornada começa com o primeiro passo.

E, aproveitando a empolgação da torcida - vamos ao que interessa: Plano de Aposentadoria.

Meu principal objetivo é conseguir uma renda passiva capaz de cobrir minhas despesas e garantir a manutenção do meu padrão de vida em um futuro onde as receitas do meu trabalho tendem a cessar, ou pelo menos diminuir. Afinal, não quero continuar trabalhando exaustivamente depois de conquistar a IF - quero sim, trabalhar com coisas que me motivam e realizar alguns projetos que tenho, mas sem visar o retorno financeiro que, caso vier, será apenas um complemento.

O primeiro passo foi determinar o meu nível atual de despesas (você pode ler aqui), que hoje é de R$2.555,00. Seguirei sempre controlando as despesas e farei o máximo para evitar que esse numero venha a subir sem a sua contrapartida na receita - com isso, quero manter minha capacidade de aporte (você pode ler mais sobre isso aqui), que atualmente é de R$4.837,00 / mês.

Seguindo também a famosa orientação de diversificar os meus investimentos (já dizia a nossa avó: Nunca coloque todos os ovos na mesma cesta !!! ), irei diversificar minhas aplicações entre Ações, Fundos de Investimento Imobiliário e Tesouro Direto. Claro que isso será devidamente revisado periodicamente, pois pretendo continuar sempre estudando e novas modalidades podem se tornar atraentes e passar a fazer parte da minha estratégia de Alocação de Ativos.

Como ainda sou relativamente jovem (apesar do espelho e os cabelos brancos insistirem em mostrar o contrário), irei investir uma parte maior do meu patrimônio em renda variável, e irei diminuir essa exposição gradativamente com o passar dos anos, conforme tabela abaixo:


A estratégia, que irei contar em detalhes em outros posts, será ter uma exposição maior a renda variável no inicio; sempre procurando ser sócio de empresas lucrativas e com vantagem competitiva de longo prazo - pretendo fazer uma divisão entre empresas com histórico de pagamento de dividendos e empresas em crescimento; sempre reinvestindo os dividendos e aumentando a minha participação nessas empresas.

A mesma estratégia se aplica aos FII em relação ao reinvestimento dos alugueis recebidos, e irei procurar manter uma reserva em TD (desde que atenda aos meus critérios de rentabilidade minima) que poderá ser utilizada para ir as compras em época de "liquidação" na Bolsa e como mecanismo para proteger o patrimônio da inflação - mas como já falado anteriormente, irei detalhar mais a estratégia em outro post.

Dando sequencia ao planejamento, eu consultei a rentabilidade histórica do IBOVESPA (clique aqui para ver o arquivo completo) e observei que desde o ano de 1994, a rentabilidade média foi de 13% a.a.

Este é um dado interessante !!! Isso quer dizer que quem entrou na Bovespa no inicio do Plano Real, obteve uma rentabilidade média de 13% ao ano ou 1,08% ao mês. Claro que sempre teremos um questionamento referente a inflação, mas para termos rendimento real basta corrigirmos os nossos aportes anualmente conforme o índice de inflação no período, ou seja, se você aporta R$1.000,00 por mês e a inflação anual foi de 6.5%, você precisará corrigir os R$1.000,00 de acordo com esse índice (R$1.000,00 x 1.065) e passar a aportar R$1.065,00 para manter o seu poder de compra; e assim sucessivamente, ano após ano.

Para fins de planejamento, eu considero que o meu aporte será reajustado anualmente de acordo com a inflação, uma vez que meu salário também é reajustado anualmente seguindo o mesmo critério.

Relembrando: a rentabilidade média do IBOVESPA nos últimos 20 anos (1994 até 2014), foi de 13% a.a ou 1.08% ao mês. Como todo bom engenheiro que se preza, eu vou aplicar um fator de segurança sobre este rendimento. Para calcular este fator de segurança, eu considerei o pior rendimento do IBOVESPA nestes 20 anos que foi -40% no ano de 2008. Isso mesmo, em 2008 o índice teve uma queda de 40%.

Então, eu vou considerar esta queda de 40% e vou deduzir dos rendimentos médios, isso me dá a seguinte equação:

Rentabilidade Média: Rentabilidade Média IBOVESPA x 0.6 = 1,08% x 0.6 = 0,648 %

Apenas para facilitar os estudos, eu arredondei o numero para 0.65%.

Mesmo sendo muito (mas muito mesmo !!!) conservador na minha análise, temos a seguinte tabela para os aportes que consigo realizar mês a mês:


Ou seja, consigo chegar ao final do ano com rendimentos de quase R$ 1.000,00 ao mês.

Uma outra análise, seguindo o mesmo critério será de quando poderei atingir um rendimento que pague as minhas despesas e poderei ficar mais tranquilo em caso de eventual desemprego. Como minhas despesas são de R$2.555,00; eu terei esse rendimento em renda passiva em aproximadamente 5 anos, ou seja, em 2019.


Apenas para dar mais motivação para todos nós, procurei verificar quando irei atingir a famosa marca de R$1.000.000,00. Quando eu serei um milionário ? Isso deve ocorrer em aproximadamente 11 anos - em 2025.


E para concluir o planejamento verifiquei em que condições eu chegarei daqui 23 anos, no momento em que pretendo me aposentar. E fiquei feliz ao verificar que posso chegar em 2037 com patrimonio de mais de R$3,5 milhões - bem interessante, não ?


Novamente, nesta análise eu não estou considerando o Plano de Previdência Corporativo que aporto mensalmente. Apenas os investimentos em Poupança, TD, FII e Ações estão considerados nesta análise. Isto quer dizer que posso chegar com um patrimônio ainda maior, mas prefiro considerar o Plano de Previdência como um complemento de renda ou ainda utilizar o dinheiro no momento da aposentadoria para financiar algum projeto ou sonho que eu decida realizar.

Além disso, eu estou sendo muito conservador (mas muito conservador mesmo !!!) quando considero rendimento médio de apenas 0.65% ao mês. Se conseguir rendimentos superiores a esse, o patrimônio irá aumentar ainda mais e proporcionar maiores rendimentos.

Sei que a postagem foi longa, mas quis dividir com vocês o meu planejamento e quem sabe motivar mais pessoas a seguir o rumo dos investimentos e Independência Financeira. Acho que fica claro como com um pouco de planejamento, regularidade nos aportes e contando com o tempo e a "mágica" dos juros compostos, podemos atingir nossos objetivos financeiros.

Nos próximos posts, vou falar um pouco mais sobre a Previdência Privada Corporativa e minha estratégia para cada modalidade de investimentos.

Um grande abraço a todos,

35 comentários:

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    1. Olá TL - obrigado pelo feedback. Trata-se ainda de um plano inicial, usado para definir os rumos para o Longo Prazo - mas esse plano será devidamente reavaliado de tempos em tempos e a estratégia vai sendo refinada a medida que eu ganhar mais conhecimento e experiencia no mundo dos investimentos.

      Um grande abraço,

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  2. Já acreditei nesta história de ir diminunido renda variável e ações na medida que a aposentadoria vai chegando, mas acho agora que é andar pela contramão. Posso estar errado mas o ideal seria no início apostar mais em empresas de crescimento, e ao longo dos anos ir paulatinamente aumentando o percentual em empresas de dividendos e ir aportando em uma outra categoria que dê um bom fluxo de caixa como FIIs. O objetivo no final é viver de renda e não ficar vendendo ações e liquidando títulos do governo para ter dinheiro para pagas as contas. Talvez o plano mais sensato seria investir mais na renda fixa nos momento de euforia de bolsa para você poder realocar dinheiro da renda fixa para a renda variável nos momento de depressão (quando as coisas já tiverem voltando à normalidade). Você pega esta rentabilidade média de 13% mas sabe que tem muita crise no meio né? então você pode criar um plano que considere isto, maximizando seus rendimentos. Esta aposentado com 35% em TD não sei se terá um bom fluxo de caixa. Quem sabe no início da aposentadoria (fim dos aportes) seria melhor uma divisão assim:

    40% Ações de dividendos
    40% FIIs
    5% Poupança (colchão de segurança mais urgente)
    15% LCI/LCA (colchão de segurança menos urgente)

    Nos tempos de hoje considero um valor de 3 milhões razoável para a I.F. Na proporção acima isto daria de 12.000 a 18.000 de proventos mensais, estou correto?

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    1. Então pegue estes 3 milhões, aplique uma inflação de 6,5% ao ano durante 25 anos, o resultado será o valor que precisaremos acumular até lá.
      Abraço!

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    2. Olá UB - tudo bem ?

      Realmente você trouxe um ponto importante - o fluxo de caixa. Aposentar com grande parte do patrimônio em TD não irá proporcionar um fluxo de caixa tão bacana - apesar dos títulos que pagam cupom semestral. Uma oportunidade seria concentrar mais em FII e menos em TD no inicio, mas como comentei com o Trader Lusitano - esse é o plano inicial para definir a minha estratégia e dar mais tranquilidade nos investimentos. O plano será refinado a medida que adquirir mais conhecimento e experiencia no mundo dos investimentos - no momento, estou alocado em Poupança e Ações. Ainda não tenho TD e FII na carteira, estou estudando essas modalidades de investimento para os próximos aportes.

      Agora em relação ao seu comentário sobre a inflação - a estratégia é corrigir o valor dos aportes anualmente de acordo com a inflação. Se isso for feito e considerando a rentabilidade média - o valor do patrimônio será o equivalente ao poder de compra de R$ 3 milhões nos dias de hoje. Tenho que brigar para corrigir os aportes anualmente de acordo com a inflação do período e me concentrar em conseguir rentabilidade média esperada - usei 0.65% ao mês para os cálculos, que é uma rentabilidade muito conservadora. Com o tempo posso redefinir essa meta, ou ainda melhor, caso conseguir rentabilidades superiores - terei um patrimônio ainda maior na aposentadoria !!! Lembrando que não estou considerando a Previdencia Privada Corporativa nesta conta - será mais um rendimento extra.

      Obrigado pelas dicas e um grande abraço.

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  3. Muito bom seu plano de aposentadoria. Planejamento eh tudo.
    Gaste bastante tempo procurando bons investimentos, pois qualquer pequeno acréscimo na rentabilidade no lomba prazo fará uma grande diferença.
    Procure alocar os aportes no mês na melhor opção disponível no mercado e deixe pra fazer os ajustes de proporção mais pra frente.

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    1. Olá Dividendos - excelente dica !!! Procurarei fazer as correções no futuro, mediante novos aportes. Por hora, vou focar no acumulo de patrimônio comprando boas empresas ou FII´s que entenda como boa oportunidade.

      Muito obrigado pelas dicas e um grande abraço.

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  4. Olá EP! Permita-me algumas observações.
    a) Ser pessimista e conservador nas premissas é ótimo. Mas não podemos pegar o maior ponto da volatilidade negativa e transformá-la como parâmetro para retorno. Se você tem um retorno esperado de 0,65% am no mercado acionário, com a taxa de ativo livre de risco maior do que isso, simplesmente não faria sentido do ponto de vista financeiro;
    b) O retorno do IBOV foi de 13%, o que é algo parecido com períodos muitos maiores no mercado americano, 13/14% em períodos longos de tempo (20/30 anos) parece-me algo realista. Apenas como ponto de interesse, o retorno do CDI no período 94-2014 foi muito, mais muito superior ao IBOV;
    c) Nos seus cálculos, você considerou a correção dos aportes, mas o seu patrimônio deveria ser nominal, pois você não descontou pela inflação. Além do mais, você não considerou IR;
    d) Fiz dois cálculos rápidos aqui: usando os seus parâmetros, sem correção pela inflação, mas com correção pela inflação dos aportes (considerei até o seu aporte inicial maior com 5k, inflação de 5%, 22 anos e patrimônio de 100k inicial) e o resultado foi parecido com o seu: 3,6M.
    e) em outro eu fiz ajustando o valor pela inflação projetada de 5%, e o patrimônio foi de 1,8M, o que faz sentido, pois o grosso do seu dinheiro final vai vir dos aportes e não da rentabilidade (já que 0,65AM, não é lá grandes coisas).
    Só se você considerou a rentabilidade de 0,65% como real, o que seria uma rentabilidade bem razoável de quase 8% real ao ano. É factível, mas é uma excelente rentabilidade, entretanto aqui você não estaria sendo conservador na sua premissa.

    Abraço!

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    1. Olá Soulsurfer - você está coberto de razão em suas observações:

      a) você está correto - estou considerando basicamente a mesma rentabilidade da poupança e do ponto de vista financeiro, isso não faz sentido. Eu posso hoje obter um retorno maior apenas aplicando o dinheiro no Tesouro Direto. Consigo essa mesma rentabilidade de 0.65% + inflação. Porque então fiz esse cálculo ? Apenas para demonstrar como é possível, ainda que com rentabilidades baixas, acumular um patrimônio considerável para sua Independência Financeira. Mas cabe sim uma revisão de parâmetros em tempo apropriado - quero rever esse plano em uma base trienal.

      b) temos que ter cuidado quando adotamos o CDI, pois vivemos em um país com juros muito altos. Como você mesmo colocou em uma das suas postagens - esse talvez seja o ultimo dos "almoços de graça" que temos no mercado brasileiro. Não encontramos essas taxas de juros em nenhum país com uma economia estável.

      c) Não considerei IR, porque utilizando as regras atuais - dividendos não pagam IR, rendimentos de FII também não pagam IR, assim como vendas até o limite de R$ 20.000,00 também são isentos do Imposto de Renda. Logo, considerando regras atuais, eu consigo ter meus rendimentos sem ter de me preocupar com IR. Claro que as regras, principalmente no Brasil, não são eternas. Assim, caso tenhamos alguma mudança na legislação tributária - o plano será devidamente ajustado.

      d) Pois é - fizemos o mesmo cálculo !!! Ainda bem que as contas bateram - isso mostra que não estou desconsiderando nenhum fator importante.

      e) o calculo que você fez na segunda posição - apenas valida o que falamos no primeiro. Se você corrigir o patrimônio inteiro considerando a inflação de 5%, ainda assim temos um excelente patrimônio de R$1.8 milhão - que considerando a mesma taxa de retorno de 0.65% - nos daria um rendimento de R$11.700 - um bom plano de aposentadoria, uma vez que não estou considerando aqui o Plano de Previdência Privada Corporativa e, como você mesmo validou nos seus estudos, estou considerando uma rentabilidade inferior as de taxas em "ativos livres de risco" disponíveis no mercado.

      Novamente, convergimos no mesmo ponto. Com disciplina de aportes e investimentos de longo prazo podemos atingir a independência financeira; mesmo sendo muito conservador nas premissas calculadas. Nesta caso, imagine o que um ganho pequeno de rentabilidade (algo em torno de 0.1% ao mes ou 1.2% ao ano) poderia fazer com este patrimônio ?

      Acredito de verdade que, com o tempo como nosso aliado, podemos realmente atingir um bom nível de rendimento durante a nossa maturidade e aproveitar a vida sem preocupações financeiras e procurei demonstrar isso no meu plano.

      Muito obrigado pelos cálculos e pela contribuição no post. Trocando ideias podemos enxergar melhor a estrategia, podemos verificar pontos que não estávamos levando em consideração, e o melhor de tudo, podemos aprender com a experiencia dos colegas.

      Um grande abraço,

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    2. Ola EP!
      De acordo com você, o tempo e a capacidade de aporte são os diferenciais para patrimônios em via de consolidação. É isso que às vezes foge um pouco da compreensão de alguns. Se você conseguir uma rentabilidade de 15% ao ano e manter aportes fortes em 30 anos você vai ter um patrimônio muito grande.
      Se você conseguir uma rentabilidade de 12% ao ano (o que é muito bom) e manter aportes por 30 anos você vai ter um patrimônio bem menor do que no primeiro caso, mas o patrimônio vai ser mais do que suficiente para fornecer uma vida tranquila e digna.
      A rentabilidade em patrimônios pequenos não faz tanta diferença, o que faz é o comprometimento com o longo prazo e os aportes. Assim, se você conseguir manter, mesmo que com pequenas variações, concordo plenamente que os seus resultados serão muito satisfatórios, pois a probabilidade maior é você ter retornos bem maiores do que 0,65% am.

      Abraço!

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  5. Li o Post, achei interessante sua organização e planejamento mas vamos a alguns pontos:

    Ações e FII ambos são referente a renda variável, do jeito que você colocou deu a impressão que é renda fixa e tem um componente interessante nos FII, muitos desses fundos não tem nem 7 anos de vida, a governança corporativa da maioria dos fundos imobiliários é bem fraca, experimente fazer questionamentos aos gestores e veja o nível de resposta, isso se te responderem. Muitos pensam que FII são extremamente seguros, comparando-os a fundos de renda fixa por questão dos proventos pagos e muitos desses fundos ficam a anos em RMG e quando param, minguam os proventos e também da questão do crescimento e desenvolvimento orgânico de empresas, uma empresa com pagamento de dividendos regulares e crescentes a pelo menos 10 anos, com planejamento estratégico bem definido, boas marcas, tem probabilidade maior de manter isso do que fundos imobiliários, onde muitos se devolveram através do boom imobiliário iniciado pós 2004 e que culmina em toda especulação imobiliária na qual estamos vivenciando hoje nas principais capitais do País.

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    1. Olá Fábio!
      a) Se você parte da premissa que vai escolher boas empresas, a mesma premissa pode ser aplicada para escolher fundos imobiliários.
      b) os dados são muito recentes, realmente. Entretanto, 10 anos de dados para o mercado acionário é muito pouco também;
      c) Não se pode confundir investimentos em imóveis, com investimento na prosperidade de um país (no caso do nosso mercado acionário) ou do mundo (caso alguém também tenha exposição internacional). São riscos e retornos completamente distintos, bem como funções distintas dentro de um portfólio. Tendo em vista os poucos dados internos, uma solução, e foi o que fiz, é olhar para o mercado americano, e lá os REITs tiveram (o que foi um grande surpresa para mim) retornos superiores ao mercado acionário. Isso realmente eu não consegui entender, pois os riscos inerentes são bem distintos;
      d) Assim como há ciclos imobiliários, há ciclos econômicos e há ciclos dentro do mercado acionário. Não é por outra razão que a volatilidade dos retornos decresce quando os períodos de hold de um portfólio são aumentados. Sendo assim, um ano é muito mais arriscado do que cinco anos, sucessivamente. Aliás, essa é a tese do livro do Siegel, que em períodos de 30 anos não houve um único período em 100 anos onde os títulos superaram o desempenho do mercado acionário. O mercado imobiliário também opera em ciclos, logo períodos maiores diminuem a probabilidade de retornos piores;
      e) Por fim, creio que houve uma comparação entre o mercado residencial e o que os FII atuam. Há diversos mercados onde os FII atuam (como há diversos mercados imobiliários) e não parece que única e exclusivamente o mercado residencial possa ser parâmetro pois: a) já há um desconto nos VP de boa parte dos fundos entre 20/30% (apenas lembrando que 30% foi a média do mercado como um todo de queda da bolha americana que era muito, mais muito mais inflada do que a nossa), logo há margem de segurança; b) essa margem de segurança se espelha nos yields e nos cap rate, onde FII entregam yields de 3 a 4 vezes superiores aos alugueis residenciais. Os yields brasileiros são muito superiores a qualquer REIT americano ou internacional. O que existe, por mais que possa haver quedas pontuais de fluxo de caixa, é na verdade uma distorção do nosso mercado com outros mercados;
      g) Por fim, a governança é importante, mas não é tão essencial num FII como numa empresa. Um FII sem alavancagem, todos os FII brasileiros, é basicamente um imóvel. Não há muito o que se gerir, além da gestão normal de um imóvel. Uma gestão ruim de um FII pode causar prejuízos, mas eles são limitados. Uma gestão desastrada numa empresa pode simplesmente destruir o valor da empresa, e por via de consequência os investimentos de um investidor amador.

      Reflexões apenas.

      Abraço!

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    2. Interessantes pontos - Fabio e soulsurfer

      Acredito que a mesma diligencia para escolher boas empresas no mercado acionário também temos de ter para escolher bons FII´s. Alias, este é um dos motivos pelo qual ainda não tenho aplicação em nenhum FII - ainda não me sinto com conhecimento suficiente para conseguir analisar e distinguir um bom fundo de um fundo muito ruim. Preciso me aprofundar nos estudos neste mercado.

      Mas eu li em algum lugar (acho que foi no blog do Corey, se não me engano) que investimento bom para ganhar dinheiro é aquele que sempre deu dinheiro. O que quero dizer com isso: tem gente que diz que a bolsa é arriscada e que muita gente perdeu dinheiro; mas esquecem que também tem muita gente que ganhou dinheiro. A mesma coisa se aplica quando falamos em montar um negocio, muitos vão dizer que muita gente quebra no Brasil (é verdade), mas muita gente ganha dinheiro também. Acho que o mesmo vale para os FII - temos Fundos ruins e preocupantes e temos fundos com boa performance (assim como empresas listadas na Bolsa). E acho que isso deve se aplicar para qualquer área de investimento.

      Sei que não foi isso que nenhum de vocês comentou - eu apenas quis trazer mais um ponto para o debate.

      Acho que o que diferencia o pessoal que tem sucesso nos investimentos (alias, acho que isso vale para qualquer área da vida) dos que não tem sucesso; é o planejamento e a persistência.

      Coloquei, inclusive, uma frase de um famoso treinador de futebol americano que diz: Não basta ter vontade de vencer - isso todos tem. Precisamos ter também o planejamento para vencer.

      Eu acredito muito nisso !!!

      Obrigado pela contribuição e pontos de vista. Um grande abraço,

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    3. Respondendo ao SoulSurfer por pontos:

      1 - Com relação a comparação entre Reits e Ações no Mercado americano, gostaria de ver se existe algum estudo sobre as 10 rentabilidades entre as 20 empresas com melhor desempenho no mercado americano nos últimos 20 anos e os 20 melhores fundos imobiliários americanos, aí eu posso ter uma ideia melhor da comparação de desempenho.

      2 - Eu falei do mercado imobiliário como um todo, seja ele residencial, comercial, inclusive vários fundos imobiliários tiveram problema com renovação de aluguel, como um fundo hospitalar que ficou um longo período sem pagar o aluguel, locatários saindo do empreendimento exatamente pela insanidade dos valores de alugueis, o que quero dizer com isso é que estamos em bolha de preços no Brasil no mercado imobiliário e isso se deu muito em vista da expectativa com os grandes eventos. Na Grécia antes das Olimpíadas de 2004, viveu um boom imobiliário comercial e residencial impressionante e isso teve reflexo no pós olimpíadas com impactos extraordinários e justamente o mercado que mais se desenvolveu e foi destruído foi o imobiliário.
      3 - Considero a governança corporativa um dos itens, senão o mais importante para dar transparência e segurança ao investidor, inclusive estive em um fórum global com representantes da America Latina e Europa e uma das questões que mais discutimos foi a governança, seja ela em qualquer tipo de investimento, um inglês que almoçou comigo ficou assustado com o nosso mercado imobiliário e estava tentando implantar uma empresa aqui no Rio, quando viu os preços de alugueis comerciais tomou um susto e desistiu, como um grupo de alemães que não viam sentido no mercado imobiliário brasileiro.

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    4. Olá Fabio!
      1 - Esse estudo teria um bias gigantesco né? Além do mais, o mercado acionário americano tem quase 20.000 opções (se contarmos os ADR) contra menos de 200 REITs. Para fazer sentido do ponto de vista análise teria que se fazer em termos proporcionais. Por fim, como dito, as ações como um todo deveriam performar melhor do que os REITs, pelos riscos e potenciais envolvidos, mas não foi o que ocorreu num período de 40 anos de análise;
      2- Sim, colega, mas qual é a base que você está falando? Um mercado educacional não pode ser comparado com o de logística que não pode ser comparado com varejo. Você citou os preços de especulação imobiliária nas capitais do país, isso estaria mais ligado ao mercado residencial. Entretanto, falei expressamente que mesmo que haja uma sobreavaliação ou bolha, isso estaria quase mais restrito ao mercado OFFICE, que deve ser o exemplo do seu conhecido alemão. Além do mais, há deságio nos preços de mercado. Se os preços patrimoniais estão inflados, com deságio você compra margem de segurança (e falei expressamente do caso do mercado americano). Bom, eu não conheço nada do mercado imobiliário grego, então não poderia me manifestar a respeito. Mas vou olhar. Entretanto, da última vez que olhei a Grécia ela tinha um débito primário de mais de 4/5% do PIB (não estou falando de déficit nominal como no caso do Brasil, mas sim de débito primário), então a situação econômica dos países em tudo parece diversa. Ah, ficar sem pagar aluguel ou dificuldades para alugar é algo comum no mercado imobiliário aqui do Brasil ou no mundo, basta perguntar para quem tem algum imóvel próprio e aluga. Porém, o mercado de FII paga um prêmio gigantesco por isso, o que o mercado próprio não paga;
      3 - Colega, em nenhum momento eu disse que governança não é importante, basta ler o que eu escrevi. Entretanto, em tudo na vida há gradações de importância. Um FII como não é alavancado financeiramente, é apenas um imóvel ou vários imóveis. Você não precisa ter um Steve Jobs para administrar um imóvel. A administração é muito mais simples. Entretanto, para administrar uma empresa altamente intensiva em capital e tecnologia como a Apple um administrador faz toda a diferença. Foi esse o meu ponto. O que é bom para um FII, é essencial para uma empresa de capital aberto.
      Está aí uma bom estudo para ser feito, sobre preço de aluguel por m2 no mundo. Temos que ver quais os preços e onde ele queria alugar. Um imóvel Triple AAA em SP bem localizado o seu amigo Inglês conseguiria por uns R$ 120,00 o m2, algo em torno de uns U$ 50,00 o m2.
      Em partes de NY, nesse único site que eu consultei, os preços em 2012 (e os preços dos imóveis não param de se recuperar desde então) variavam de U$ 80-110 o foot (ou seja 3,3 vezes menor do que o metro). Assim, os alugueis estariam de 5/6 vezes mais caros do que o aluguel médio de SP para um novo prédio AAA. Se levarmos em conta que a diferença de pib per capta entre SP e NY é menor do que 5/6 vezes, então não parece haver uma sobreprecificação tão acentuada, se compararmos apenas esses mercados.
      Logo, há muitos mais detalhes e complexidade para analisar os dados.
      Sobre os alemães não verem sentido no mercado imobiliário, realmente teria que ver o que eles entendem por sentido. Se for em relação à precificação, 40% a menos faria sentido? Se sim, os FII quase oferecem essa margem.

      Valeu Fábio!

      Abraço!

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    5. http://www.bloomberg.com/news/2012-05-21/manhattan-tenants-pay-top-office-rents-for-midtown-south.html

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    6. Ola SoulSurfer, vamos aos pontos:

      1 - Não entendi o que é bias e sim concordo que deveria ter um estudo proporcional, seria o justo para se comparar.

      2 - Não concordo que a especulação é só com o mercado imobiliário residencial, bastar dar uma olhada ou pesquisar nos grandes centros a dificuldade em renovar contratos comerciais, sejam eles educacionais, logísticas, escritórios, hospitais e universidades pois conheço pessoas que trabalham diretamente nesses setores e todos falaram dos aumentos que foram repassados acima da inflação, inclusive em Copacabana onde moro, muitos lojistas tiveram que sair do negócio por conta do aluguel, mesma coisa no leblon e em contrapartida a margem do negócio acaba caindo por conta desse repasse ou você esta achando esses preços anunciados nas grandes capitais normal?
      3 - Sim você disse que para os FII a governança corporativa não é tão essencial em comparação com empresas, independente da comparação entre empresas e fundos, considero a governança corporativa muito importante para segurança do investidor e se é tão simples assim porquê a dificuldade de alguns fundos em fazer um bom trabalho nesse campo para seus investidores?
      Acredito que um País de Primeiro Mundo por envolver uma conjuntura de fatores como regulação, segurança, sistema jurídico, mercado etc.. o custo do aluguel deveria ser mais cargo, isso para mim é normal, o que considero é que o preço do aluguel para a qualidade de nosso sistema é irreal, pagar um aluguel top em regiões como o Rio de Janeiro, exige um nível de segurança, transportes e social que não temos se comparado aos Países Mais desenvolvidos e se fosse eu também não pagaria ou estamos parecidos com USA ou Alemanha?

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    7. http://oglobo.globo.com/rio/leblon-tem-aluguel-caro-lojas-com-dificuldade-em-manter-portas-abertas-10775448

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    8. Esqueci de mencionar as luvas que na matéria acima do globo é comentado, um Alemão ou Inglês quando vê isso acha que esta em outro Planeta ou na idade medieval.

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    9. Olá Fábio!
      1- Você teria um Bias a favor das ações na medida que fosse comparar os melhores do setor com os melhores REIts pela desproporção que cada um tem. Num universo de milhares de ações de empresa, as 20 melhores com certeza seriam melhores do que os 20 melhores REITs. Sendo assim, a comparação que ao meu ver captura melhor é comparar um S&P500 com um Nareit Equity Reit Index. E é o que foi feito várias vezes;
      2 - Fabio, não entendo que seja o mesmo. Há setores e setores dentro do mercado imobiliário. Você citou o educacional, o FCFL tem contrato até 2037, se vai ser cumprido (e a multa é gigantesca) não se pode saber, mas não há qualquer dificuldade em renovar contrato. A mesma coisa com AEFI com contrato até 2026, renovável por mais 30 anos. Se fomos falar de um FII de varejo (lojas de rua) como um MAXR o m2 aos preços atuais (o FII é negociado com um deságio de mais de 40% do VP) é menor do que R$ 1.000,00. Isso não paga nem o terreno, o que dirá o custo de reposição. Além do mais, os aluguéis dos imóveis do fundo tem uma média de R$10,00 o m2, isso daria menos de U$1,00 o pé, e isso não se encontra nada parecido nem remotamente nos EUA, Alemanha ou Inglaterra. Se falarmos de logística, tem o SDIL com contratos até 2023, com preço de aluguel na faixa dos R$25,00 o m2, o que daria uns U$2/3 o pé. Para um galpão muito bem localizado, com um contrato tão longo (protegido por multa) com concentração em uma empresa tão grande como a BRfoods parece bem precificado. Sendo assim, Fabio, temos que saber do que exatamente estamos falando. Dentro dos próprios FII, há uma desproporção gigantesca entre eles.
      O problema maior de oferta e aquecimento, e acho que é esse mercado que você se refere (se retirarmos o residencial que talvez seja disparado o maior problema) é no mercado de OFIICE. Como dito, esse mercado já oferece deságio aos preços atuais. Sendo assim, mesmo se os preços não estiverem corretos, e estiverem irreais, há uma medida de correção para eles se tornarem "reais". Os preços médios não vão cair 80%, assim como o mercado acionário na crise de 08 não caiu 90%, e assim como os próprios REITs não caíram 80% (aliás como procurei demonstrar no meu estudo sobre REITs foram pouco e breve os momentos onde os REITs em média foram negociados com deságio superior a 20% do seus NAV, o que é o caso atual do mercado brasileiro). Logo, o que eu coloquei é que há margem de segurança. Mesmo se os preços dos imóveis, e os preços dos alugueis caírem (aqui é muito mais difícil isso ocorrer, na crise do mercado imobiliário americano de 08, os fluxos de caixa não tiveram queda expressiva como o preço das ações dos REITs- isso é bem documentado no livro do Block sobre REITs - logo, a tendência é que os aluguéis não sejam tão influenciados. Mesmo que os aluguéis sejam extremamente influenciados com uma queda de 20-25%, isso quer dizer que em média os FII office podem retornar uma média de 8% líquido, sendo que esse valor é corrigido pela inflação, e é superior até mesmo do que a meta conservadora proposta pelo próprio EP.
      Portanto, peço escusas pelo tamanho da resposta, dizer que há uma desproporção em alguns preços em algumas cidades no Brasil parece-me claro. Como isso se relaciona com um FII de educação, ou de logística, ou de lajes corporativa, parece-me um pouco mais complicado.

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    10. 3- Concordo contigo. Os FII, lembre-se o mercado é muito novo, vem melhorando a sua governança, isso muito influenciado por pressão dos quotistas, muito vindo do site do Tetzner. Várias gestoras cometeram diversos erros, mas atualmente o serviço que elas prestam de informação é muito melhor, basta ver os informes mensais (por lei não há qualquer obrigação de fornecer esses informes), a forma como estão respondendo os quotistas comparado há alguns anos, etc. É o ideal? Não, mas está vendo melhoras, isso faz parte da evolução do setor.

      Também acho, por isso citei os preços de NY. Eles são mais caros, muito mais caros. O que acontece é que todo bem tem um valor, e isso é refletido num preço. Quer gostemos ou não da nossa situação, o ponto objetivo é que o Brasil é a sexta economia do mundo. Logo, há muita riqueza sendo produzida aqui. Assim, uma cidade como SP (sendo a capital financeira da América Latina, ou seja é o centro mais importante dentro de um conjunto populacional de 600/700 milhões de pessoas) tende a possuir aluguéis mais caros do que o resto do Brasil. Por mais, que não tenhamos todas as benesses de um país mais desenvolvido, não podemos ignorar que há muito dinheiro circulando por aqui, e essa oferta de dinheiro necessariamente faz com que a demanda por imóveis tenha preços maiores. Logo, cidades como SP/RJ terão aluguéis mais caros mesmo. Isso não quer dizer que não possa haver correções, entretanto toda correção tem um limite. É como mercado colapsados, por mais pessimismo que possa haver, tem uma hora que se BBAS3 chegar a R$4,00, ou ABEV a R$5,00, entra uma força compradora gigantesca, a mesma coisa, em proporção muita mais lenta, ocorre com mercados imobiliários.

      obs: por fim, tudo é oferta x demanda. A partir do momento que os alugueis para pequenas lojas se tornar muito caro, reduzindo em muito as margens, a oferta terá que se acomodar. É uma simples questão de curva de oferta x demanda. Se R$ 70,00 o m2 for muito caro e diminuir a demanda, os alugueis terão que se acomodar num preço onde a oferta comece a ficar competitiva novamente. Provavelmente, não será nos R$20,00 o m2, talvez nos R$60,00, R$55,00, etc.

      É isso, valeu pela discussão Fábio!

      Abraço!

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    11. Comentando a sua observação, Soulsurfer: ai está a "mão invisível" do mercado atuando novamente. Sempre estaremos condicionados a questão de oferta x demanda. Isso acontece em qualquer mercado, em qualquer época da história e com qualquer povo/cultura que já passou pela Terra.

      Por isso que o papel do governo deveria ser o de apenas colocar limites éticos e regras claras para a competição. O governo poderia, por exemplo, criar uma lei que obrigue qualquer FII a divulgar relatório mensal informando os seus cotistas, assim como as empresas listadas na Bolsa tem de divulgar balanço com a mesma finalidade.

      Estado mais regulador e menos interventor é uma boa ideia para desenvolver economia em um país com tanto recurso como o Brasil.

      Abraço e agradecimentos ao Fábio e ao Soulsurfer pela excelente discussão !!! Estou aprendendo bastante com vocês.

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    12. Gostei do seu ponto de vista SoulSurfer e a discussão como um todo e Executivo Pobre é isso mesmo, falta um regulamento para obrigar os fundos a fazer isso e essa medida seria muito saudável para o mercado. Vou postar no meu site uma dissertação muito boa que li sobre governança corporativa de fundos imobiliários e o intuito é sempre trocarmos informações para que nós tenhamos a maior segurança em nossos investimentos.

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    13. Olá EP!
      Claro, concordo plenamente. Entretanto, veja que as empresas listadas em bolsa não são obrigadas a fazer relatórios mensais, nem os FII. Entretanto, muito FII fazem relatórios mensais e Demonstrações Financeiras mensais.
      Além do mais, a DF da maioria dos FII, ao contrário de empresas listadas em bolsa, você lê em 1 minuto. Há as receitas operacionais de aluguel, as despesas, algum contingenciamento e a distribuição. Como os fundos não se alavancam, quase não há nada de especial para se olhar mensalmente.

      Fabio, já baixe a dissertação e vou ler essa semana. Obrigado por compartilhar um material tão interessante e escasso no Brasil como governança em FII.

      Abraço a todos!

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    14. Ah, apenas como observação, os REITs não são obrigados a divulgar o patrimônio de suas propriedades (o NAV), é muito mais difícil você achar esse número lá.
      Aqui, pelo contrário, os FII são obrigados a fazer avaliações anuais dos seus imóveis por consultorias independentes.
      Sendo assim, o nosso mercado tem coisas boas, mas com certeza pode avançar mais.

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    15. De nada Soulsurfer, a idéia é essa mesmo, compartilhar, analisar e trocar experiência e procuro ler muitas dissertações e artigos científicos e vou postando aos poucos os que considero interessante. Aguardo os comentários depois da sua análise e como você falou tem coisas boas e pode melhorar, cabe a nós cobrar e propor melhorias de governança não só em fundos imobiliários como em ações.

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  6. EP,

    Eu tenho um plano semelhante, mas olhando um pouco mais os detalhes do seu plano, me parece que existem alguns erros, principalmente quando pensamos na inflação.

    Alguns colegas já o alertaram nos comentários sobre a rentabilidade conservadora de 0,65% a.m., pois está tão conservadora que realmente não dá nem pra considerar como realista, já que fica próxima da poupança.

    A minha observação com relação à inflação é que me parece que hora você considera a inflação (na hora de corrigir os aportes) e hora você a descarta, ao avaliar o patrimônio no futuro.

    Você tem 2 formas diferentes de fazer a conta: 1) assumir uma inflação e com isso adequar todas as contas a ela (corrigir o aporte, o patrimônio e a expectativa de renda) ou 2) descartar a inflação e considerar apenas rentabilidade real, ou seja, acima da inflação.

    Considerando as opções acima, veja que misturar os 2 fatores gera uma confusão e erros de avaliação. Por exemplo, você fala em conseguir uma renda de R$2500,00 em 2019, mas se corrigir os atuais R$2500,00 pela inflação (ex. 6% a.a.), você precisaria de uma renda de aproximadamente R$ 3.300,00 para ter o mesmo poder de compra dos atuais R$ 2.500,00.

    O mesmo se aplica para o patrimônio, foi falado em R$ 3.000.000,00 de patrimônio para gerar uma renda de R$ 10.000/mês (usando a famosa regra dos 4%). Penso que é factível, mas não se esqueça de corrigir este valor pela inflação, portanto para ter uma renda equivalente a R$ 10.000,00 em poder de compra atual, em 10 anos você deveria ter um patrimônio de aproximadamente R$ 5.400.000,00, para uma renda mensal de R$ 17.900,00 (considerando inflação de 6% a.a.)

    A questão de diminuir o percentual em ações ao longo do tempo eu acho factível para ter liquidez, principalmente em momentos de crise.

    Abraços,

    Blog Economicamente Incorreto
    http://economicamenteincorreto.blogspot.com.br

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    1. Apenas um ponto adicional, em 2037, para ter um patrimonio equivalente a R$3M atuais, você teria que ter um patrimonio nominal de aproximadamente R$11,5M (considerando inflação de 6%a.a)

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    2. Olá EI - como vai ?

      Acho que entendi o que você está querendo dizer, e provavelmente não fui claro no meu texto, porque este assunto de inflação sempre gera bastante "polemica" quando fazemos planos para o futuro. Estou ou não considerando a inflação ?

      Vou tentar responder como a inflação foi considerada no plano (e ela foi sim considerada) utilizando o seu próprio comentário.

      EI - "Considerando as opções acima, veja que misturar os 2 fatores gera uma confusão e erros de avaliação. Por exemplo, você fala em conseguir uma renda de R$2500,00 em 2019, mas se corrigir os atuais R$2500,00 pela inflação (ex. 6% a.a.), você precisaria de uma renda de aproximadamente R$ 3.300,00 para ter o mesmo poder de compra dos atuais R$ 2.500,00."

      EP - Concordo com você. Mas você não está considerando o que eu mencionei na postagem - eu disse que irei corrigir os valores dos aportes anualmente, de acordo com a inflação.

      Refiz os cálculos considerando o seu exemplo acima (valores até 2019) e corrigindo anualmente o aporte considerando 6%, eu teria um montante total em 2019 de R$525.958,33. Considerando o mesmo rendimento de 0.65%, eu teria rendimento de R$3418,72 - muito próximo do valor de R$ 3.300,00 que você encontrou no seu cálculo, certo ?

      Então, o que podemos concluir é que a inflação está considerada no meu cálculo, uma vez que eu mantenha a correção dos aportes anualmente de acordo com a inflação. Acho isso muito factível de ocorrer, pois meu salário é corrigido anualmente de acordo com a inflação - ou seja, só preciso controlar minhas despesas e manter minha capacidade de aporte e chegarei na aposentadoria com um patrimônio equivalente a R$ 3 milhões em valores atuais e com renda de R$23.000 também em valores atuais.

      Obrigado pelos comentários e um grande abraço.

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    3. Este comentário foi removido pelo autor.

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    4. EP,

      Mesmo você considerando a correção no aporte, o montante final precisa ser deflacionado para valores de hoje.

      Se você tivesse 3 milhões hoje, sem dúvidas ele valeria bem menos do há 10 anos atrás, concorda?

      O mesmo acontece com os 3 milhões que você terá em 2037. Para saber o quanto valerá os seus 3 milhões de 2037 com valores de hoje, basta deflacionar o valor com a fórmula:

      VALOR DEFLACIONADO = NOMINAL * (INFLAÇÃO + 1) ^ (- ANOS)

      1.139.499 = 3.500.000 * (5%+1)^(2014-2037)

      Ou seja os 3,5 milhões de 2037 valerá a valores de hoje, 1,1 milhões, que com um rendimento de 0.65% am, renderá R$ 7406 reais por mês.

      No mais muito bacana seu plano. Sendo bastante conservador dá pra perceber que mesmo que não tenhamos uma rentabilidade extraordinária, os aportes constantes se transformará em um bom montante no longo prazo.

      Abração

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    5. Olá Investidor Insano - tudo bem ?

      Entendi o seu ponto e irei refazer algumas simulações com o cálculo para ver como ficará no futuro, mesmo considerando a correção nos aportes.

      Obrigado pela participação !!!

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  7. Blog bem organizado, estruturado e detalhado....Está começando com um patrimônio legal....Pretendo montar um blog, mas de quem está começando praticamente do zero....em breve divulgo
    Parabéns
    Abraço

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  8. Muito bom, EP. Vamos que vamos :)

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    1. Olá MB - tudo bem ? Vamos firmes no Plano. Ainda mais que começaram as negociações do Bônus aqui na empresa. Vamos torcer para o sindicato fechar uma boa negociação e vamos atras das metas para conseguir um aporte extra nesse ano.

      Um grande abraço,

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