Projeto de Construção - Detalhes e Valores

Olá Pessoal - tudo bem ? Se voces se recordam, uma das alternativas que eu penso para o futuro é exatamente iniciar algumas construções pensando em uma atividade complementar ao meu trabalho atual, ou mesmo uma atividade principal. Fiz uma postagem falando do meu pensamento para o futuro próximo (clique aqui para ler), onde eu comentei sobre os meus planos para construção de imóvel e houve uma interação bacana com os colegas, especialmente o Soul Surfer e o VDC, que colocaram as suas opiniões e experiencias a respeito das margens obtidas com esse tipo de projeto.

Atualmente, eu estou inclinado a não iniciar as construções devido alguns motivos:

1 - Estou envolvido em um potencial processo de transferencia que está levando mais tempo do que o planejado. Inclusive, essa semana tenho nova reunião com o pessoal para falarmos desse assunto. De qualquer forma, caso a transferencia se concretize, eu nao teria como realizar um projeto de construção no Brasil, sendo que eu iria morar em um outro país. Por esse motivo, enquanto a questão da transferencia nao estiver esclarecida e definida (e ja estou começando a ficar meio desanimado), eu nao consigo iniciar nada por aqui.

2 - Essa semana, a Caixa Economica Federal (CEF) informou que limitou o financiamento de imóveis usados ao teto de 50% do valor do imóvel. A principio, isso nao me afeta pois pretendo construir casa e revender, logo seria um imóvel novo, porém esse tipo de ação é sintoma da retração de crédito no mercado. 

3 - Também enxergo indefinição no processo de recuperação economica brasileiro. Se em 2018 conseguirmos eleger um candidato pró-mercado e comprometido com agenda reformista, iniciar uma construção em 2018 para vender imóvel em 2019 pode ser uma excelente jogada. Porém, se acontecer de elegermos um candidato visto como "de esquerda" e com viés mais social (logo, deixando as reformas mais criticas como a previdencia para discutir no futuro), acredito que esse inicio de retomada economica previsto para 2018 irá se tornar estagnação em 2019 - e ai o mercado pode sofrer com falta de credito e existir uma dificuldade para comercializar imóveis de padrão mais alto como o que estou querendo construir.

Mas, independente das minhas considerações, eu utilizei esse tempo para avançar no proejtov e ter cotações reais sobre o custo do que pretendo fazer. Entretanto, no meio do caminho algumas alterações foram feitas no plano, pois decidi partir para um nicho um pouco diferente devido ao perfil turistico da cidade onde penso em construir. Em pesquisa no local e conversando com os donos de imobiliárias na região, eu verifiquei que casas de alto padrão tem uma aceitação maior junto ao publico que costuma comprar casa lá para ter uma casa de campo - e mesmo os moradores da cidade estão aproveitando o aumento de renda na região para partir para imóveis mais amplos e com melhor acabamento.

Desta forma, temos as seguintes mudanças:

- Mudança de padrão de casa de acabamento médio para acabamento alto padrão

- Mudança da area construída de 120 metros para 194 metros quadrados

Como referencia, o CUB de construção padrão médio era R$1.587,16 (na época) e o CUB de construção padrão alto era R$1.892,72 / metro quadrado. A minha meta era construir por R$850,00 / metro quadrado, ou seja, construir por um valor próximo de 53% do valor do CUB. Essa meta nao considera o valor do terreno, onde eu tenho como preço-alvo o valor de R$130.000,00 em um terreno de 250 metros quadrados.

Como houve mudanças na minha proposta e agora estou considerando um padrão de acabamento alto, a meta passa a ser 53% valor CUB (padrão alto), ou seja, Custo = 53% x 1892,72 = R$1003,14 / metro quadrado.

Mas para entenderem um pouco melhor sobre as negociações e projetos, vou dividir com voces o maximo de informação possivel e espero que isso possa colaborar nas discussões e comentários que sempre temos e enriquecem a postagem.

Então vamos aos detalhes do projeto, começando pela fachada da casa.

Como voces podem ver, estamos falando de uma casa de tres pavimentos, que chamarei aqui de garagem, terreo e primeiro andar. A casa possui uma escada de acesso na garagem e outra que leva a porta principal, além de corredor lateral que dá acesso aos fundos do terreno.

Essa é a vista lateral esquerda do projeto. Como voces podem ver, a casa foi projetada para ser construída em um terreno com aclive (sentido rua / fundo do terreno), mas o mesmo projeto pode ser adaptado para terrenos planos, eliminando alguns muros de arrimo e alterando a disposição da garagem.

A figura acima mostra o piso garagem - trata-se de uma area que comporta ate 04 carros na area coberta e mais espaço para outros veiculos na area descoberta. Entretanto, oferecer uma opção para 04 veiculos eu acredito estar de bom tamanho. Além disso, na propria garagem possui uma escada de acesso para a casa, evitando problemas em dias de chuva. Na parte inferior da escada é feito um deposito que pode ser usado da forma mais conveniente.

Ja no piso terreo, temos uma sala de Estar e também sala de Jantar totalizando mais de 30 metros quadrados e com uma grande area de janelas para aproveitar vista. Também esta previsto uma janela alta com vista para o leste para melhor aproveitamento da luz natural. Também foi projetado um lavabo que pode ser acessado tanto pela sala de Jantar através de uma pequena area de circulação quanto pela area externa da cozinha gourmet. Aproveitando o piso do primeiro andar (laje do terreo), foi possivel criar uma area gourmet de mais de 30 metros quadrados, com churrasqueira, pia, bancada para preparo de alimentos e espaço suficiente para reunir convidados e com acesso ao fundo do quintal, onde se o cliente desejar, é possivel instalar uma piscina. 

Ja no piso superior estão 03 quartos, sendo: uma suite simples, uma suite com closet e uma suite master com closet e sacada descoberta. Como voces podem ver na tabela abaixo, estou considerando um espaço bastante amplo para cada comodo, além de iluminação e ventilação acima do padrão de mercado.

O diferencial na planta é o espaço e o acabamento utilizado. Está previsto porcelanato em todo o piso terreo, sendo o porcelanato também aplicado no revestimento de parede. Piso de madeira será aplicado no pavimento superior e as sacadas terão guarda corpo de vidro laminado.

Também estou prevendo a entrega de box de vidro laminado em cada banheiro, além do sistema de aquecimento a gas e metais DECA de primeira linha. A escada que segue da garagem dá acesso a piso terreo e piso superior sem comunicar diretamente com as areas sociais. Isso permite alguem chegar e seguir diretamente para a area privativa da casa, sem passar pela sala de estar, por exemplo. Além de tudo isso, cabe ressaltar o paisagismo com detalhe para escada de acesso a porta principal, onde esta previsto a colocação de plantas altas e decoração com madeira rustica e a porta principal que foi previsto como também de madeira rustica.

Bom - falei muito do projeto da casa, mas o que importa sao os valores negociados até o momento.

1 - Terreno: tinha como meta negociar o terreno de 250 metros quadrados por R$130.000,00. após bastante conversa, estou no momento com o preço acordado com o proprietário do loteamento em R$127.000,00 com as despesas de transferencia por conta dele. Estou ofertando R$120.000,00 pois acho que ainda existe margem para negociação.

2 - Mão de Obra: recebi o orçamento do meu primo e negociei com ele o valor de R$129.000 para a construção da obra.

3 - Material: ainda nao fiz a cotação no atacado onde eu tenho acesso aos melhores preços. Mas peguei a lista de material e fiz uma negociação com fornecedor próximo da obra e cheguei ao valor de R$104.433,00 - esse valor ainda cabe negociação e tenho margem para um desconto maior ao utilizar o meu fornecedor que consigo material a preço de custo através do acesso do meu sogro (que é funcionário desse atacado e consegue esse beneficio).

Para simplificar, segue abaixo minha planilha resumo do projeto:

Como voces podem ver nos valores acima, é possivel obter uma margem liquida (após pagamento de impostos) de 45% - o que me parece um valor bem atrativo e possivel de aumentar considerando a negociação referente ao material (que ainda nao estou utilizando o desconto de funcionário que meu sogro pode obter). Também nao estou considerando negociar a comissão do corretor.

O custo total até o momento é de R$1249,65 / metro quadrado (sem considerar o custo do terreno) versus uma meta de R$1.003,14 / metro quadrado para atingir o valor máximo de 53% do CUB.

Nesse exato momento com as negociações feitas até agora, estou trabalhando com um valor de 66% do CUB (ou um desconto de 34% em relação ao indice).

O preço de venda de R$3.092,78 / metro quadrado é o preço medio de venda para casas padrão alto acabamento na região descontado em 20% para atrair possiveis compradores. Descontos adicionais podem ser concedidos se eu conseguir também melhorar a negociação com materiais - a margem minima que eu considero atrativa é de 30% - considerando construção em 08 meses e venda em 10 meses.

Como disse no inicio da postagem, ainda estou amarrado a muitas questões relacionadas a transferencia e nao iniciei nenhum movimento para concretizar a compra do terreno e dar inicio as obras. Mas quero solucionar essa questão em um prazo curto (menos de 1 mes) e ai saberei se irei construir no Brasil ou mudar para Terra do Trump.

Espero que tenham gostado da postagem com informações adicionais - fiquem a vontade para compartilhar o plano de voces e emitir a opinião se o projeto é viável e os riscos / oportunidades que voces enxergam nesse plano.

Um grande abraço,

Vale a pena mudar para os USA ?

Olá pessoal - tudo bem ? Ainda na correria do trabalho e também com os preparativos finais para a chegada do Estagiário Pobre, além das muitas postagens sobre viagens que estão atrasadas. Mesmo assim, eu decidi furar um pouco a fila das postagens e falar sobre esse tema de uma potencial transferencia para os USA e debatar um pouco sobre o impacto financeiro dessa decisão. Isso implica em abrir um pouco mais de informações pessoais, mas acho que nesse caso especifico, irá vale a pena por fomentar um debate que eu acredito ser interessante com os colegas aqui do blog.

Para tentar estruturar um pouco o raciocinio, cabe colocar alguns pontos importantes:

- Conversei com meu antigo chefe e com o RH da empresa nos USA e eles ja tem uma proposta para enviar e estão aguardando o "go-ahead" do RH corporativo que fica na Europa e voltaram recentemente das ferias de verão.

- Estamos falando de transferencia para a costa leste dos USA (Florida), especificamente para uma cidade que é destino turistico de muitos brasileiros, devido as compras e passeios que tem por lá.

Dessa forma, voces ja sabendo a região dos USA onde existe a possibilidade de ser transferido, ao menos conseguimos debater com informações um pouco mais precisas.

Agora vamos ao mais importante - os custos de se morar no pais do Trump:

- Aluguel (USD 1500 - USD 1700): aqui considerando uma casa com dois ou tres dormitórios, em bairro proximo a empresa para melhorar a qualidade de vida e diminuir o tempo gasto no trajeto casa-trabalho-casa. Os bairros avaliados contem boas opções nessa faixa de preço, mas nao tem opções com custo mais baixo - isso é comum pois o bairro tem o valor das casas influenciados tambpem pelas escolas do distrito e nesses bairros avaliados, todas as escolas sao nota A.

- Compras (USD 500): esse valor eu confirmei com meu primo - que mora no norte dos Estados Unidos há 16 meses e é casado. Ele confirmou que 500 trumps é suficiente para fazer a compra do mes e comendo bem, pois existem mercados que vendem produtos mais baratos.

- Luz (USD 150): esse valor depende de quanto voce utiliza o ar-condicionado, mas como a Florida é um estado com temperaturas elevadas, acredito que vamos usar bastante.

- Gas / Agua (USD 150): aqui também depende principalmente do fato de ter ou nao ter piscina - no meu caso, nao pretendemos ter piscina. Ja basta o quintal que eu teria de cortar grama, e além disso, a manutenção de uma piscina é muito cara.

- Celular (USD 100): considerado 50 trumps por linha de celular com internet sem limite.

- TV a Cabo (USD 50): considerado anuncio que vi na internet de um plano com um monte de canais, o que ja resolve no quesito diversão e informação, além de poder assistir os esportes americanos (principalmente NFL que acho sensacional - GO PACKS, GO !!!)

- Seguro Carro (USD 150): aqui nao tem como fugir, voce só anda de carro se o carro tiver seguro.

- Prestação Carro (USD 250): esse valor é o suficiente para ter um carro confortável e financiado atraves de leasing.

- Combustivel (USD 200): aproximadamente 40 trumps para encher o tanque e devo fazer isso umas cinco vezes por mes, ja considerando os passeios de final de semana para os estados vizinhos.

- Roupas / Sapatos (USD 100): aqui existe a oportunidade de renovar o guarda roupa aos poucos com produtos de maior qualidade e mais praticidade (roupas que nao amassam, etc...). Creio que com 100 trumps é possivel comprar de 2 a 3 camisas por mes, ou 2 calças, ou 2 sapatos, etc... Assim vou renovando o guarda-roupa aos poucos.

- Passeios / Restaurantes (USD 600): aqui existe margem para ajuste, mas sendo muito sincero, caso eu seja transferido realmente, eu gostaria de aproveitar para visitar estados vizinhos, fazer road trips, conhecer lugares turisticos e aproveitar para realmente conhecer a região. Estou considerando 150 trumps por final de semana - já que no inicio, com Estagiario Pobre ainda muito pequeno, devemos sair um pouco menos.

Temos, então o total de 3.950 dolares / mês ... essa seria a base das minhas despesas por lá.

Vamos então analisar um outro ponto - normalmente, executivos sao transferidos com alguns pacotes de beneficios e negociam salarios interessantes durante processo de expatriação. Infelizmente (ou felizmente) esse nao será o meu caso - estamos trabalhando em um contrato local, isso quer dizer que eu nao seria transferido, mas seria demitido no Brasil e contratado nos USA. Logo, eu teria um contrato permanente com a unidade americana, que nao me obriga a voltar ao Brasil depois de determinado periodo. 

O visto aplicado nesse processo seria o L1 - que também tem suas vantagens, pois permite a aplicação para o Green Card. Depois da primeira renovação, após 2 anos, a empresa faria a minha aplicação pedindo o visto de residencia permanente (green card).

Apesar desses beneficios, um contrato local implica que a empresa nao oferecerá nenhum beneficio que ja nao faça parte do pacote oferecido aos funcionários locais. Isso quer dizer que a empresa não irá pagar o meu aluguel, nao irá oferecer passagens para voltar ao Brasil, nao terei os 30 dias de ferias que tenho por aqui, entre outras reduções de beneficios.

Pesquisando com os colegas que trabalham por lá e que tenho mais contato - eu verifiquei que o salário medio anual é algo em torno de USD85K, isso sem falar do bonus e da gratificação de Natal. Por enquanto nao vou considerar esses itens, pois trata-se de remuneração variável e nao quero contar com isso no meu orçamento, e caso eu receba um bonus interessante eu uso o dinheiro para aumentar os aportes.

Um salario de 85K anual, significa algo proximo de USD 63,7K liquidos. Isso dá uma renda mensal de USD 5.300, aproximadamente.

Fazendo frente as minhas despesas mensais, então teria: USD 5.300 (renda) - USD 3.950 (despesas) = USD 1.350 (poder de aporte)

Considerando os valores mencionados e os beneficios relacionados a viver na Terra do Tio Sam (experiencia internacional no CV, aprimorar o idioma, segurança, conhecer outra cultura, acesso ao mercado americano, possibilidade de green card, contratação local, boas escolas, etc...) - qual a opinião de voces ?

Vale a pena mudar para os USA ????

Um grande abraço,