quarta-feira, 27 de setembro de 2017

Projeto de Construção - Detalhes e Valores

Olá Pessoal - tudo bem ? Se voces se recordam, uma das alternativas que eu penso para o futuro é exatamente iniciar algumas construções pensando em uma atividade complementar ao meu trabalho atual, ou mesmo uma atividade principal. Fiz uma postagem falando do meu pensamento para o futuro próximo (clique aqui para ler), onde eu comentei sobre os meus planos para construção de imóvel e houve uma interação bacana com os colegas, especialmente o Soul Surfer e o VDC, que colocaram as suas opiniões e experiencias a respeito das margens obtidas com esse tipo de projeto.

Atualmente, eu estou inclinado a não iniciar as construções devido alguns motivos:

1 - Estou envolvido em um potencial processo de transferencia que está levando mais tempo do que o planejado. Inclusive, essa semana tenho nova reunião com o pessoal para falarmos desse assunto. De qualquer forma, caso a transferencia se concretize, eu nao teria como realizar um projeto de construção no Brasil, sendo que eu iria morar em um outro país. Por esse motivo, enquanto a questão da transferencia nao estiver esclarecida e definida (e ja estou começando a ficar meio desanimado), eu nao consigo iniciar nada por aqui.

2 - Essa semana, a Caixa Economica Federal (CEF) informou que limitou o financiamento de imóveis usados ao teto de 50% do valor do imóvel. A principio, isso nao me afeta pois pretendo construir casa e revender, logo seria um imóvel novo, porém esse tipo de ação é sintoma da retração de crédito no mercado. 

3 - Também enxergo indefinição no processo de recuperação economica brasileiro. Se em 2018 conseguirmos eleger um candidato pró-mercado e comprometido com agenda reformista, iniciar uma construção em 2018 para vender imóvel em 2019 pode ser uma excelente jogada. Porém, se acontecer de elegermos um candidato visto como "de esquerda" e com viés mais social (logo, deixando as reformas mais criticas como a previdencia para discutir no futuro), acredito que esse inicio de retomada economica previsto para 2018 irá se tornar estagnação em 2019 - e ai o mercado pode sofrer com falta de credito e existir uma dificuldade para comercializar imóveis de padrão mais alto como o que estou querendo construir.

Mas, independente das minhas considerações, eu utilizei esse tempo para avançar no proejtov e ter cotações reais sobre o custo do que pretendo fazer. Entretanto, no meio do caminho algumas alterações foram feitas no plano, pois decidi partir para um nicho um pouco diferente devido ao perfil turistico da cidade onde penso em construir. Em pesquisa no local e conversando com os donos de imobiliárias na região, eu verifiquei que casas de alto padrão tem uma aceitação maior junto ao publico que costuma comprar casa lá para ter uma casa de campo - e mesmo os moradores da cidade estão aproveitando o aumento de renda na região para partir para imóveis mais amplos e com melhor acabamento.

Desta forma, temos as seguintes mudanças:

- Mudança de padrão de casa de acabamento médio para acabamento alto padrão
- Mudança da area construída de 120 metros para 194 metros quadrados

Como referencia, o CUB de construção padrão médio era R$1.587,16 (na época) e o CUB de construção padrão alto era R$1.892,72 / metro quadrado. A minha meta era construir por R$850,00 / metro quadrado, ou seja, construir por um valor próximo de 53% do valor do CUB. Essa meta nao considera o valor do terreno, onde eu tenho como preço-alvo o valor de R$130.000,00 em um terreno de 250 metros quadrados.

Como houve mudanças na minha proposta e agora estou considerando um padrão de acabamento alto, a meta passa a ser 53% valor CUB (padrão alto), ou seja, Custo = 53% x 1892,72 = R$1003,14 / metro quadrado.

Mas para entenderem um pouco melhor sobre as negociações e projetos, vou dividir com voces o maximo de informação possivel e espero que isso possa colaborar nas discussões e comentários que sempre temos e enriquecem a postagem.

Então vamos aos detalhes do projeto, começando pela fachada da casa.


Como voces podem ver, estamos falando de uma casa de tres pavimentos, que chamarei aqui de garagem, terreo e primeiro andar. A casa possui uma escada de acesso na garagem e outra que leva a porta principal, além de corredor lateral que dá acesso aos fundos do terreno.

Essa é a vista lateral esquerda do projeto. Como voces podem ver, a casa foi projetada para ser construída em um terreno com aclive (sentido rua / fundo do terreno), mas o mesmo projeto pode ser adaptado para terrenos planos, eliminando alguns muros de arrimo e alterando a disposição da garagem.



A figura acima mostra o piso garagem - trata-se de uma area que comporta ate 04 carros na area coberta e mais espaço para outros veiculos na area descoberta. Entretanto, oferecer uma opção para 04 veiculos eu acredito estar de bom tamanho. Além disso, na propria garagem possui uma escada de acesso para a casa, evitando problemas em dias de chuva. Na parte inferior da escada é feito um deposito que pode ser usado da forma mais conveniente.

Ja no piso terreo, temos uma sala de Estar e também sala de Jantar totalizando mais de 30 metros quadrados e com uma grande area de janelas para aproveitar vista. Também esta previsto uma janela alta com vista para o leste para melhor aproveitamento da luz natural. Também foi projetado um lavabo que pode ser acessado tanto pela sala de Jantar através de uma pequena area de circulação quanto pela area externa da cozinha gourmet. Aproveitando o piso do primeiro andar (laje do terreo), foi possivel criar uma area gourmet de mais de 30 metros quadrados, com churrasqueira, pia, bancada para preparo de alimentos e espaço suficiente para reunir convidados e com acesso ao fundo do quintal, onde se o cliente desejar, é possivel instalar uma piscina. 


Ja no piso superior estão 03 quartos, sendo: uma suite simples, uma suite com closet e uma suite master com closet e sacada descoberta. Como voces podem ver na tabela abaixo, estou considerando um espaço bastante amplo para cada comodo, além de iluminação e ventilação acima do padrão de mercado.


O diferencial na planta é o espaço e o acabamento utilizado. Está previsto porcelanato em todo o piso terreo, sendo o porcelanato também aplicado no revestimento de parede. Piso de madeira será aplicado no pavimento superior e as sacadas terão guarda corpo de vidro laminado.

Também estou prevendo a entrega de box de vidro laminado em cada banheiro, além do sistema de aquecimento a gas e metais DECA de primeira linha. A escada que segue da garagem dá acesso a piso terreo e piso superior sem comunicar diretamente com as areas sociais. Isso permite alguem chegar e seguir diretamente para a area privativa da casa, sem passar pela sala de estar, por exemplo. Além de tudo isso, cabe ressaltar o paisagismo com detalhe para escada de acesso a porta principal, onde esta previsto a colocação de plantas altas e decoração com madeira rustica e a porta principal que foi previsto como também de madeira rustica.

Bom - falei muito do projeto da casa, mas o que importa sao os valores negociados até o momento.

1 - Terreno: tinha como meta negociar o terreno de 250 metros quadrados por R$130.000,00. após bastante conversa, estou no momento com o preço acordado com o proprietário do loteamento em R$127.000,00 com as despesas de transferencia por conta dele. Estou ofertando R$120.000,00 pois acho que ainda existe margem para negociação.

2 - Mão de Obra: recebi o orçamento do meu primo e negociei com ele o valor de R$129.000 para a construção da obra.

3 - Material: ainda nao fiz a cotação no atacado onde eu tenho acesso aos melhores preços. Mas peguei a lista de material e fiz uma negociação com fornecedor próximo da obra e cheguei ao valor de R$104.433,00 - esse valor ainda cabe negociação e tenho margem para um desconto maior ao utilizar o meu fornecedor que consigo material a preço de custo através do acesso do meu sogro (que é funcionário desse atacado e consegue esse beneficio).

Para simplificar, segue abaixo minha planilha resumo do projeto:

Como voces podem ver nos valores acima, é possivel obter uma margem liquida (após pagamento de impostos) de 45% - o que me parece um valor bem atrativo e possivel de aumentar considerando a negociação referente ao material (que ainda nao estou utilizando o desconto de funcionário que meu sogro pode obter). Também nao estou considerando negociar a comissão do corretor.

O custo total até o momento é de R$1249,65 / metro quadrado (sem considerar o custo do terreno) versus uma meta de R$1.003,14 / metro quadrado para atingir o valor máximo de 53% do CUB.

Nesse exato momento com as negociações feitas até agora, estou trabalhando com um valor de 66% do CUB (ou um desconto de 34% em relação ao indice).

O preço de venda de R$3.092,78 / metro quadrado é o preço medio de venda para casas padrão alto acabamento na região descontado em 20% para atrair possiveis compradores. Descontos adicionais podem ser concedidos se eu conseguir também melhorar a negociação com materiais - a margem minima que eu considero atrativa é de 30% - considerando construção em 08 meses e venda em 10 meses.

Como disse no inicio da postagem, ainda estou amarrado a muitas questões relacionadas a transferencia e nao iniciei nenhum movimento para concretizar a compra do terreno e dar inicio as obras. Mas quero solucionar essa questão em um prazo curto (menos de 1 mes) e ai saberei se irei construir no Brasil ou mudar para Terra do Trump.

Espero que tenham gostado da postagem com informações adicionais - fiquem a vontade para compartilhar o plano de voces e emitir a opinião se o projeto é viável e os riscos / oportunidades que voces enxergam nesse plano.

Um grande abraço,

19 comentários:

  1. Show de bola seu projeto EP!

    Pelo visto você já tem tudo na ponta do lápis, falta só colocar em ação!

    Em obra, sempre se espera que o preço efetivo seja superior ao orçado, mas com uma margem de lucro de 45% há espaço para eventuais imprevistos. De qualquer forma, caso suas previsões se concretizem, fazendo e vendendo apenas uma casa dessa por ano, já é um adianto enorme na IF.

    Como sugestão, eu faria a piscina quadrada, rende mais espaço. Piscina redonda fica parecendo banheira ou piscina de motel kkk

    Abraços!

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    1. Ola SM - tudo bem ? O orçamento ainda tem uma margem de negociação na questão dos materiais - estou considerando os preços que tomei com um potencial fornecedor proximo do local da obra. Mas eu tenho a opção de pegar os materiais em um atacado com um desconto especial de funcionário (meu sogro trabalha lá) e isso deve diminuir muito o meu custo de material (perto de 30%). Essa potencial folga no orçamento serviria para cobrir os imprevistos.

      Quanto a piscina, eu pretendo construir o imovel sem a piscina no fundo do quintal. Pretendo fazer o paisagismo bacana na area, colocando plantas altas e bancos de madeira. Mas se eu sentir a necessidade, então incluiria a piscina - mas voce tem muita razão ... melhor uma piscina quadrada. Ja vou até propor essa alteração aqui no projeto - muito obrigado pela dica.

      Um grande abraço,

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  2. Bem parecido com a margem de lucro q tive com a venda das casas que eu fiz também. Acho legal vc analisar bem o mercado antes.

    Uma observação sobre: "Essa semana, a Caixa Economica Federal (CEF) informou que limitou o financiamento de imóveis usados ao teto de 50% do valor do imóvel. A principio, isso nao me afeta pois pretendo construir casa e revender, logo seria um imóvel novo, porém esse tipo de ação é sintoma da retração de crédito no mercado. "

    Na minha opinião isso só gera vantagens para você, pois se antes seus potenciais clientes tinham a opção de comprar uma casa usada ou reformada, agora terão mais dificuldades e sobrará para eles só as opções de casas novas.

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    1. Olá SB - tudo bem ? É um ponto interessante a sua análise sobre a questão do credito da CEF - realmente pode vir ate a beneficiar a venda de imóveis novos.

      O problema é que eu enxergo que uma redução no credito de imóvel usado pode prejudicar as pessoas que iriam vender o imóvel para levantar dinheiro para dar entrada em um imóvel novo. Como, infelizmente, os bancos nao financiam 100% do imóvel no Brasil - muitos tem de vender o antigo imóvel para levantar os 30% que precisam dar de entrada ... em um imóvel de R$600.000,00 - isso seria algo como R$180.000,00 e, por esse motivo, eu vejo uma restrição no credito para imoveis usados também afetando a venda de imóveis novos. Infelizmente, a taxa de poupança no Brasil é muito baixa e por isso quase ninguem tem o dinheiro para dar entrada no financiamento de imóvel novo. Todo mundo depende de vender imóvel antigo ou algum outro bem para levantar o capital.

      Um grande abraço,

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    1. Ola Enriquecendo - tudo bem ? Muito obrigado - agradeço a visita e o comentário.

      Um grande abraço,

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  4. EI, tudo bom ? Em quanto tempo espera vender o imóvel. Seriam 45% em quantos meses?

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    1. Não sabe ler não criatura?

      "considerando construção em 08 meses e venda em 10 meses."

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    2. Ola anon - tudo bem ? O colega abaixo respondeu ... estou considerando 18 meses (1 ano e meio), sendo 8 meses para construção e 10 meses para venda.

      Um grande abraço,

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    3. Ola ZB - tudo bem ? As vezes o pessoal acaba lendo as postagens no meio de uma reunião, no horario do almoço ou entre algum compromisso e acaba lendo rapidamente. As vezes, algum detalhe escapa ... mas é isso ai, estou considerando 18 meses.

      Um grande abraço,

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  5. EP, Obrigado por compartilhar todos esses detalhes com nós! Assim como você, também sou engenheiro, e construir casas sempre esteve no meu radar. Estarei acompanhando de perto suas postagens.

    Tenho algumas dúvidas:
    Como você lidou com os projetos (arquitetônico e complementares)?
    Quanto tempo você estima para "levantar" esta casa ?
    Como você é investir, esse desembolso terá um custo de oportunidade. Já o calculou?

    Abraços!

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    1. Ola PJ - tudo bem ? Eu sou engenheiro, mas nao sou engenheiro civil. Eu sou engenheiro mecanico, mas meu pai sempre construiu e vendeu imóveis em paralelo a sua ocupação principal. Inclusive, na minha adolescencia meu pai comprou um terreno e construiu a casa onde moramos - então eu sempre acompanhei de perto as dificuldades das obras e sempre gostei dessa alternativa como complemento de renda.

      Os projetos (arquitetonico, eletrico, hidraulico, etc...) foram feitos pelo meu primo que é engenheiro civil e tem uma pequena construtora. Esse mesmo primo será o responsável pela mão de obra da construção.

      A nossa estimativa é de 8 meses para concluir a construção - claro que isso esta sujeito ao clima no período (regime de chuvas), mas essa é a estimativa frente a projetos similares que ele fez recentemente.

      Calculei o custo de oportunidade, mas ficará complicado responder aqui no comentário, pois os desembolsos vão correndo conforme a progressão da obra (antes do desembolso o dinheiro permanece aplicado em RF). Pretendo abordar esse tema em uma postagem especifica, caso a transferência nao der certo e eu começar a tocar as obras em paralelo a minha atividade principal.

      Mas como conta simples é possivel estimar um custo de oportunidade considerando a taxa SELIC mensal de 0.662% em um período de 18 meses - temos 9,36% de custo de oportunidade.

      Um grande abraço,

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    2. Obrigado pelas respostas EP! Também não sou engenheiro civil hehe..
      Imagino que seu primo tenha feito algum tipo de 'condição especial' para você, por ser da família?
      8 Meses é um prazo bom (não me atentei que você já havia comentado na postagem). Estou admirado com a forma como você está se planejando para isso. Penso que a postagem é apenas um resumo de um planejamento e nível de detalhe bem maior, parabéns!

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  6. Ola EP

    Excelente postagem e estaremos acompanhando.

    Seus preços se mantiverem assim serao otimos.

    Achei sua margem alta pra realidade atual do mercado, na minha regiao seriam preços de construcao e venda dificeis de atingir.

    Abraçao e sucesso

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    1. Ola VDC - tudo bem ?

      Nao tenho muita duvida quanto aos preços, pois como disse na postagem os valores do terreno ja sao propostas firmes, o valor de mao de obra ja é proposta firme para entrega com chave na porta / material já é cotação firme (apesar de poder ocorrer variação de preços no mercado ate eu iniciar as obras).

      Quanto ao preço de venda - na região onde eu pretendo construir nao existe casa alto padrão por menos de R$3.092 / m² ... as casas menores e de padrão de acabamento normal sao negociadas na faixa de R$2.500 / m² sendo casas fora de condominios fechados.

      No meu business case eu estou considerando o valor de venda de R$600.000,00 - mas posso conceder desconto até R$530.000,00 - o que me manteria uma margem de 30% (que eu considero o minimo aceitavel para construção e venda em prazo de 18 meses. Paravenda em prazo inferior pode ser aceitável ate desconto maior - mas mesmo os R$600.000,00 (R$3.092 / m²) sao valores baixos para o padrão de residencia na região.

      Quando voce comenta que na sua região seriam preços de construção e venda dificeis de atingir - voce quer dizer que constroi por um valor superior a R$1249 / m² e vende por menos de R$3,092 / m² ? Se isso ocorre então sua margem é inferior a 45%, certo ?

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  7. Excelente postagem amigo. Parabéns.

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    1. Obrigado Marlan - agradeço a visita e o feedback.

      Um grande abraço,

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  8. EP,
    R$36.000 para o corretor é muita grana. Por que não tenta uma venda direta??
    Abs.

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    1. Ola Samurai - tudo bem ? O conceito de R$36.000 é muito dinheiro é um pouco relativo. Se o corretor me arrumar um comprador em 1 mes, esse valor é ate barato.

      Mas de toda forma, alem do anuncio em imobiliárias (que acarretam no pagamento de comissão ao corretor), também farei anuncio em plataformas como OLX, Mercado Livre e outras. Se a venda for realizada por essas outras plataformas, eu economizo o valor da comissão.

      Um grande abraço,

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