segunda-feira, 6 de julho de 2020

Atualização Patrimonial JUN/20 - R$776.485,40 (-18.09%)

Ola pessoal - tudo bem ? Aqui vamos nos para mais um fechamento patrimonial - dessa vez um pouco atrasado, mas por um bom motivo. Eu aproveitei o ferido de 4 de Julho (Independencia dos Estados Unidos) e peguei alguns dias de ferias com a familia para visitar um lugar que sempre tive muita vontade: o parque nacional de Yellowstone.

Posso dizer que o lugar vale muito a pena - devido a dificuldade de acesso (fica no Wyoming e longe de grandes cidades) se torna um passeio ainda mais especial, pois nao havia muitas pessoas por la e o contato com a natureza e muito bacana quando nao se tem as multidoes que acabam afastando os animais e tambem criando um ambiente mais barulhento. As paisagens sao maravilhosas e as formacoes vulcanicas tambem - com mencao especial ao Grand Prismatic (da uma olhada ai no google para ver as fotos) que e um espetaculo a parte e por si so ja valeria a visita. Alem disso, conseguimos observar lobos, alces, bisoes e os famosos ursos - e muito legal observar os animais em seu habitat e contemplar a natureza.

Obviamente que devido as restricoes geradas pela pandemia COVID19, a viagem nao foi tao simples quanto poderia ter sido. Mas utilizamos mascaras durante todo o trajeto e o Estagiario Pobre se comportou muito bem com a sua mascara. Alcool gel disponivel em todos os momentos (levamos nossos frascos) e fiquei na casa de um amigo (a casa esta vazia ha 3 meses, pois ninguem da familia dele estava visitando o local) - chegamos e providenciamos a lavagem das roupas de cama, toalhas e tambem panelas, copos e talheres; alem de uma limpeza geral na casa para garantir a desinfeccao do local. 

No parque em si, foi muito raro encontrar outras pessoas (estava realmente muito vazio), mas sempre deixamos as mascaras a postos para casos de necessidade. Agora que retornamos a nossa casa, estamos cumprindo 2 semanas de quarentena como recomenda os protocolos locais; alem do teste de COVID que fizemos ontem (com resultado negativo) e o segundo teste sai o resultado na quarta feira. Aqui na cidade onde eu moro, a prefeitura esta realizando testes em massa e monitorando todos os casos bem de perto - eles tem um modelo de gestao bastante eficiente nessa crise pandemica.

Bom, agora que ja falamos um pouco das minhas curtas ferias (a primeira do ano, finalmente) - vamos a atulizacao patrimonial desse mes.


Como voces podem ver no controle da famosa planilha do colega ADP - esse mes o resultado foi bastante negativo. Os principais impactos vieram basicamente da variacao do cambio (fechamento anterior USD 1 = BRL 5.40 e fechamento atual USD 1 = BRL 5.33) e tambem do refinanciamento que fiz do meu imovel de investimento - vou falar com mais detalhes no decorrer dessa postagem.

Vamos ao detalhe da alocacao patrimonial:

1 - Reserva de Emergencia (USD 56.042 ou BRL 298.703): esses valores estao divididos em duas contas - uma no Brasil e outra nos USA. O valor total ja representa 12 meses das minhas despesas atuais (sem nenhum tipo de corte de gastos superfluos) e me gera uma certa tranquilidade, em caso de demissao no emprego ou algum outro imprevisto. Agora que a reserva de emergencia esta bem formada (eu pretendo sempre manter cerca de USD 50K como reserva) - eu estou analisando uma possibilidade de utilizar o excedente para comprar mais um imovel de aluguel, aproveitando que o custo do financiamento esta em nivel minimo historico - para se ter uma ideia, eu refinanciei meu imovel de investimento com taxa de 2.75% ao ano. Na verdade, tenho duas possibilidades em maos - a primeira seria adquirir imovel pronto e alugar e para isso eu preciso ter 20% do valor do imovel para entrada (cerca de USD 50K). A segunda opcao seria adquirir terreno e iniciar a construcao de imovel para venda e, apesar das margens maiores, tambem necessitaria maior capital inicial (cerca de USD 50K para terreno e mais USD200K para construir uma casa de 1.700 square feet / cerca de 150 metros quadrados). Entao, dividindo o problema em partes, primeiro vou focar em acumular os primeiros USD50K alem da reserva de emergencia; e entao, vou colocar os custos no papel para decidir se compro imovel para aluguel aproveitando os juros na minima historica ou se invisto mais na construcao de imovel novo para venda.

2 - Investimento Acoes USA (USD 29.957 ou BRL 159.670): sem muitas novidades por aqui. Como eu invisto atraves de ETF's, essa parte dos investimentos nao tem muita alteracao. Tenho 50% valor em um ETF que replica o indice SP500; 40% em ETF que investe nas 3600 maiores empresas dos mercados desenvolvidos (exceto USA) e 10% em ETF que investe nas 1600 maiores empresas de mercados emergentes. Ate o momento, esse ano tenho prejuizo de -5,08% e tenho ainda lucro de +12,7% no acumulado de 12 meses - como o plano e continuar aportando pelos proximos 20 anos (na verdade, como se trata de uma conta 401K, eu so poderei sacar o dinheiro daqui 23 anos sem nenhuma penalidade por saque antecipado).

3 - Investimentos em REIT / Imovel (USD 59.682 ou BRL 318.105): essa e a categoria de ativo que foi mais impactada e liderou essa reducao no patrimonio total. Basicamente, houveram os seguintes ajustes e impactos:

- Desvalorizacao de USD 9K (aproximadamente) na minha carteira de REITs;

- Aumento de USD 12K nas despesas de venda do imovel de investimento (o valor dos impostos locais + comissao aumentou de 5% para 8% devido a uma nova legislacao). Eu nao penso em vender o imovel, mas sempre considero o valor liquido no meu patrimonio.

- Aumento de USD 13K no valor da divida do imovel. Esse aumento no valor da divida se refere aos custos de refinanciamento (closing costs + escrow account) do imovel. Eu decidi por refinanciar para obter a vantagem da reducao da taxa de juros de 4.25% ao ano para 2.70% ao ano - no total do periodo do financiamento, isso gera uma economia superior a USD 130K - alem de melhorar o fluxo de caixa do aluguel ja que o valor da prestacao do imovel reduziu de USD 1.9 para USD 1.6K (com seguro, impostos e manutencao incluidos) - a casa esta alugada por USD 2.2K aumentando o meu fluxo de caixa de USD 300 para USD 600 por mes - alem, obviamente do ganho de equity a cada pagamento feito. O contrato de aluguel vence em Abril/21 e ate o momento, o mercado permanece aquecido e com bastante interesse por parte de potenciais inquilinos, inclusive do inquilino atual - que ja me pediu prioridade para renovar o contrato com ele e para conversarmos em Janeiro para ja fecharmos possivel renovacao.

O total de aumento de custos, desvalorizacao dos REITs e aumento da divida do imovel atual somam, aproximadamente, USD 34K e foi a causa da queda do patrimonio total (somado a desvalorizacao do cambio) - apesar de contribuir para uma reducao de custo no longo prazo.

Tambem comentei no fechamento anterior sobre uma potencial promocao - ela ainda nao foi efetivada. apesar de ter um avanco na definicao da nova estrutura, meu chefe ainda nao aprovou todas as movimentacoes com RH e minha promocao ainda nao foi confirmada. Caso isso aconteca ainda em Julho - eu espero ter o salario ajustado ate Dezembro com aumento da ordem de 15% a 20%. Esse potencial aumento tera um impacto bastante positivo no meu objetivo de acumular os proximos USD50K e talvez adquirir mais uma casa de aluguel (a experiencia tem sido positiva ate o momento) e com as taxas de juros atuais e possivel pagar as prestacoes da casa (e gerar equity de aproximadamente USD 600 / mes) e ainda ter um fluxo de caixa livre de USD 400 / mes para formar reserva em caso de vacancia. 


Um grande abraco a todos.


PS: a cotacao do dolar utilizado no fechamento foi USD 1 = BRL 5.33


22 comentários:

  1. Respostas
    1. Ola SP - tudo bem ? Realmente e muito bom ver a progressao em relacao as metas, mesmo em um mes com fechamento negativo como esse. So o fato de ter uma reserva de emergencia equivalente a 12 meses das minhas despesas, ja me deixam bem mais tranquilo para poder avancar nos demais investimentos.

      Um grande abraco,

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  2. A visita ao Parque Yellowstone foi acompanhada por um guia ou vocês exploravam o parque?
    Existem cowboys nas cidades ao redor?

    Recomemdo a série Yellowstone!

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    1. Ola anon - tudo bem ?

      A visita foi feita em 4 dias Yellowstone e 2 dias no Grand Teton - parque vizinho e muito bonito. Todas as visitas foram feitas sem guia e eu, particularmente, nao vejo a necessidade de um guia. A estrutura dos parques e muito boa e as estradas e trilhas sao muito bem sinalizadas.

      Vou assistir a serie - estou terminando de assistir Peaky Blinders, ja me recomendaram assistir Billions, Dark e agora Yellowstone ... a lista esta ficando grande.

      Um grande abraco,

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  3. Fala Executivo Pobre, fazia tempo que não passava por aqui.
    Primeiramente, bacana que você foi aos EUA se adaptou bem, junto com a família. Bacana, colega.
    No mais, vi que o seu patrimônio tb vem crescendo e a sua estratégia de investimento, parece bem sólida.
    Na parte do ETF, talvez seria interessante acrescentar um de BONDS, mas é um detalhe.
    Sobre as suas estratégias com investimento imobiliário, bacana, vejo que está utilizando alavancagem, muitos fazem isso nos EUA, e parece ser uma boa estratégia.
    Não é algo que eu gosto muito, pelo risco envolvido, de se há uma recessão e os aluguéis despencam, as perdas podem ser significativas. Mas, com certeza, se a pessoa souber escolher um bom imóvel e acompanhar de perto, pode ser bem interessante.
    Sobre o parque, os EUA são muito bonitos mesmo. Desejo o melhor para você e sua família meu amigo!
    Um abraço!

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    1. Ola Soul - que alegria ter seu comentario por aqui. Estou acompanhando o seu novo blog e ficou muito bom - gostei muito da serie sobre o COVID e das postagens sobre Glicemia e temas de saude em geral. Quando vier aos USA, por favor entre em contato - seria um enorme prazer bater um papo com voce e, caso fique algum tempo por aqui, ja sabe que tem onde se hospedar.

      Voce tem razao - falta um pouco de renda fixa na minha carteira. Nao adquiri ainda ETF de bonds porque meu dinheiro no Brasil (perto de USD 30K) esta atrelado a titulos do Tesouro IPCA+. Como ainda estou recebendo valores da venda do meu apartamento no Brasil, esse dinheiro ainda nao foi transformado em dolares e "expatriado" para ca.

      Realmente, o risco da queda do aluguel em momentos de crise e um ponto crucial na estrategia. Como forma indireta de protecao - procuro imoveis em regiao de alta demanda e que poderia ser mais facil de alugar, mesmo com yield mais baixo.

      No momento tenho somente 1 imovel de investimento (e mais o imovel onde moro, mas esse eu nao incluo no patrimonio). Esse imovel de investimento, eu demorei cerca de 8 meses para comprar pois queria uma localizacao bem especifica. Se trata de um imovel de 3 quartos (cerca de 150 metros quadrados) proximo a maior universidade do Estado e cerca de 8 milhas do centro empresarial que concentra as sedes de 4 grandes empresas. Entao, como o distrito escolar aqui tambem e muito bom - a demanda por imovel de aluguel e alta. E alem disso, procuro manter em investimentos mais liquidos - cerca de 6 meses das despesas do imovel para cobrir risco de vacancia. Claro que em caso de crise extrema como foi em 2008 e agora em 2020 (se o FED nao estivesse inundando o mercado com dolares), a situacao pode ser diferente. Mas nesse momento, ainda e um risco que me deixa confortavel.

      Quanto ao parque - infelizmente, muitos americanos nao conhecem a America. O pais tem lugares muito bonitos e nada parecidos com Miami, New York, Los Angeles - que e a imagem que a maior parte das pessoas carrega dos USA. O interior dos USA e muito bonito, tem paisagens espetaculares e sempre tive boas experiencias com as pessoas tambem.

      Um grande abraco,

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  4. Parabéns pela evolução, Executivo Pobre!

    Pode ser que aí nos EUA, a história seja outra, mas me desfiz de meu último imóvel físico no mês passado. O montante fruto do negócio foi enviado, em sua integralidade, para os EUA. Não pretendo voltar a ter imóvel físico.

    O brasileiro, de maneira geral, é uma pessoa muito difícil de lhe dar. Daí, não quero ter stress com maus inquilinos. De igual maneira, acho que o mercado imobiliário no Brasil poderá ter sérios problemas com a queda constante e gradual da renda do brasileiro médio e o avanço expressivo da taxa de desemprego.

    Sucesso!

    Abraço.

    Mente Investidora
    www.menteinvestidora.org

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    1. Ola Mente Investidora - tudo bem ? Realmente o Brasil oferece maiores riscos (do ponto de vista macroeconomico), mas tambem por isso, oferece maiores possibilidades de retorno.

      O que vejo bem diferente nos USA nesse momento e o custo do capital. Se voce tiver 20% para dar de entrada em um imovel e um bom historico de credito, voce consegue captar dinheiro com taxas de juros de 2.7% ao ano. Isso e um custo muito baixo que torna a maior parte dos imoveis atrativos para aluguel. Claro que ha o risco de crise economica e ai os valores podem mudar - por isso a necessidade de se comprar com margem de seguranca.

      Por exemplo, o imovel que estou planejando comprar (provavelmente no proximo ano), tem despesas totais de USD 1.300 / mes (ja incluso manutencao, seguro e impostos). Nos valores atuais, o imovel e alugado por USD 1.800 / mes - o que me da uma margem para reduzir o aluguel em ate 27% e ainda estar na faixa de break even. Na verdade, mais do que break even porque nao estaria recebendo caixa mensalmente, mas ainda estaria acumulando equity no imovel com o aluguel pagando o mortgage.

      O relacionamento com inquilinos nao e algo que assusta por aqui, porque voce tem empresas muito conceituadas que trabalham com administracao de imoveis e cuidam dessa relacao para voce (incluindo o despejo do inquilino em casos extremos). Basicamente, em se tratando de imovel residencial no Estado onde eu moro, voce tem contratos de 12 meses com o inquilino fazendo um deposito antecipado de 2 meses de aluguel. Esse valor seria o famoso caucao e pode ser devolvido quando o inquilino deixa o imovel, caso nao tenha danos / reformas a serem feitas. Caso tenha algo a ser reformado (causado pelo inquilino) entao voce desconta desse valor. Se houver atraso de pagamento por 30 dias, voce pode reportar ao bureau de credito e se houver atraso por 60 dias, voce pode solicitar o despejo - que e um processo muito mais simples e rapido do que no Brasil.

      Voce comparece no "forum" de pequenas causas mostrando o contrato e o atraso de pagamento de 60 dias. O juiz imediatamente emite uma ordem para o inquilino apresentar os comprovantes de pagamento e estabelece o prazo para isso - normalmente 15 dias. Se o inquilino nao apresenta os comprovantes de pagto para o juiz, ele emite a ordem de despejo que voce leva na delegacia e eles executam. O processo inteiro e muito rapido e agil - como a maior parte das coisas na esfera administrativa nos USA.

      Claro que sempre pode haver inquilinos que vao causar danos no imovel antes de deixar o mesmo e, por esse motivo, o seguro e essencial.

      Nunca estaremos 100% potegidos - mas acredito que as facilidades aqui diminuem o risco e, obviamente, tambem diminuem a oportunidade de retorno. E bastante dificil encontrar aluguel com retorno de 0.5% valor do imovel / mes - mas parte da diversao e tambem fazer esse "garimpo" e as pesquisas para encontrar boas oportunidades.

      Um grande abraco,

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  5. Prezado Executivo Pobre,

    Existe algum email em que seria possível contata-lo?

    Recentemente fui contemplado com um greencard. Sou engenheiro, falo inglês fluente e tenho alguma experiência gerencial em meu atual - e bom - emprego. Ou seja, a princípio, parecem condições interessantes para me mudar, assim como para permanecer no Brasil.

    Contudo, tenho algumas dúvidas sobre como navegar o mercado de trabalho americano ou mesmo se essa mudança vale a pena. Gostaria assim de tirar essas dúvidas com você, caso possível, para avaliar com maior acurácia.

    Caso não seja, agradeço de todo modo pelos insights no blog. Já são bastante úteis quanto à vida nos EUA.

    Abs.,
    Engenheiro Pobre.

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    1. Ola Engenheiro Pobre - tudo bem ? Eu preciso criar um email especifico para poder falar com os amigos ... por favor, me encaminhe as suas perguntas para o executivopobre@gmail.com (vou tentar reacessar esse antigo email) .... caso eu nao conseguir reacessar, eu vou criar um novo e te aviso por aqui.

      Mas, basicamnete e ja como primeiro passo - eu aconselho a utilizar o site numbeo.com para avaliar o custo e vida no local onde voce ira morar ... nos USA voce pode viver muito bem com USD80K por ano em uma regiao e os mesmos USD80K em outra regiao pode ser um salario extremamente baixo - te de tomar esses cuidados iniciais. Depois tem outras pormenores como plano de saude, escolas na regiao (caso tenha filhos), contrato de trabalho (como voce ja tem green card fica mais facil), etc...

      Um grande abraco,

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    2. Obrigado Executivo Pobre. Já escrevi em seu email.

      Abs.,
      Engenheiro Pobre

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    3. Ola Engneheiro - ainda nao consegui recuperar meu email antigo ... ainda aqui na tentativa. Eu retorno aqui assim que conseguir acessar meu antigo email.

      Desculpe pelo transtorno. Caso eu nao consiga acessar, eu vou criar um novo.

      Um grande abraco,

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    4. Imagina, Executivo. Sem problema e sem pressa!

      Abs.,
      Engenheiro Pobre

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  6. Executivo, não pensa em comprar Reits ao invés do imóvel? Alguns Reits estão pagando 0,6% ao mês, líquido, como EPR, VTR, RHP, etc..

    Com 50k USD vc ganharia esses mesmos 300 USD que estava ganhando, com um risco bem menor de vacância e problemas com inquilino.

    Sempre acompanho seu blog. Parabéns

    Abraços, Marcus1

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    1. Ola Marcus1 - tudo bem ?

      Eu tenho REITS na minha carteira e obrigado por mencionar alguns outros mais - vou avaliar com mais detalhe.

      Quanto a questao REIT x imovel proprio - voce tem razao quando menciona que o mesmo 50K me daria um retorno similar ao que estava ganhando anteriormente (com juros de 4.25% ao ano). Mas, agora com o custo do capital mais baixo, eu estou ganhando USD 600 para um investimento de USD 63K (50K + 13K dos closing costs e refinanciamento) que me traz um yield de 0.9% ao mes - obviamente com todos os riscos de vacancia e de lidar com inquilinos.

      Um ponto adicional que voce nao levou em conta na comparacao e o "equity acquisition" que tenho todo mes. Repare que o fluxo de USD 600 e o que sobra livre apos pagamento do mortgage, seguro, impostos e HOA - mas eu tambem aumento meu equity no imovel em, aproximadamente USD 570 dolares todos os meses (pagos com o dinheiro do aluguel). Se eu somar o equity + fluxo de caixa livre, eu teria: USD 570 + USD 600 = USD 1.170 de renda mensal. Uma parte da renda em cash e outra parte da renda em participacao no imovel.

      Essa e a alavancagem que permite voce construir um patrimonio de forma mais acelerada, mas como bem ponderado pelo amigo mundo soul em comentario acima, tem tambem um risco adicional caso o mercado entre em crise e voce nao tenha construido reserva (com odinhiro do aluguel) suficiente para atravessar a crise e suportar eventuais vacancias.

      Um grande abraco,

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  7. Excelente fechamento, muito bacana.

    Fiquei muito motivado pelo post pq tenho muita vontade de ir nas paisagens naturais do states, as grandes cidades não me atraem, mas a natureza sim.

    Sobre a promoção, vai sair, mais uns 2 palito de tempo ela sai rsrs

    Abçs

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    1. Ola EI - tudo bem ? Eu tambem prefiro e gosto muito das paisagens do interior dos USA. Nessa viagem eu tive a oportunidade de dirigir por quase 6 horas por estradas completamente vazias e no meio das fazendas do Wyoming ... alem das paisagens, a experiencia e muito gratificante e eu gosot muito de ter essa oportunidade de deixar a mente "solta" so observando a paisagem e "viajando" tambem nos meus pensamentos.

      Quanto a promocao eu tambem acredito que ela saia rapidamente - o ajuste de salario, normalmente, demora um pouco mais (questao de meses). Tambem e importante iniciar com bastante energia e ja criando resultados nos primeiros 3 meses para mostrar o impacto da sua lideranca no processo e tambem ter numeros para demandar o ajuste caso ele demora um pouco mais a ocorrer.

      Um grande abraco,

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  8. Olá,

    Muito interessante sua experiência morando e investindo nos EUA.

    Essa questão de alavancagem dos imóveis é bem diferente do Brasil. Com o devido cuidado, o resultado costuma ser bom.

    Abçs!

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    1. Ola II - tudo bem ? Sim, a possibilidade de contrair divida para alavancar os investimentos e uma realidade aqui nos USA - ainda mais com o custo de capital tao baixo uando se fala em real estate (hipotecas com 20% de entrada e taxas de juros proximas de 2.7% ao ano).

      Mas o risco de operar alavancado existe e como uma primeira forma de mitigar o risco, os bancos exigem que voce tenha uma reserva de emergencia de 6 meses das despesas do imovel disponivel. Eu prefiro aumentar essa reserva para 12 meses antes de adquirir o segundo imovel - em caso de vacancia - ter 12 meses das despesas permite voce atravessar um periodo de crise sem o desespero de ter de achar um inquilino para pagar a prestacao do imovel.

      Adicionalmente, eu quero manter as prestacoes dentro de um valor que eu possa pagar com meu salario - atualmente tenho um resultado positivo salario x despesas de casa de USD 3.200 / mes - isso me permitiria ter mais 2 hipotecas pagas com meu salario.

      Isso cria uma seguranca extra porque alem de o imovel estar vacante na crise, eu precisaria tambem perder meu emprego. E com a reserva de 12 meses - teria ainda um tempo para poder encontrar inquilinos e/ou encontrar outro emprego para suportar esses investimentos.

      Com o potencial aumento de salario eu conseguiria suportar ate 4 hipotecas (considerando o tempo que levaria para acumular os 20% de entrada + 12 meses de reserva por imovel) ... mas e uma forma interessante de ter equity no futuro e um fluxo de caixa positivo para aposentadoria.

      Um grande abraco,

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  9. Que legal, está aproveitando muito a vida ai nos USA, e ainda você tem planos de sair daí no futuro né? acho que você vai acabar ficando por aí para sempre, para quem está legal nos USA e tem investimentos e imóvel o ceú é o limite rsrs

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