quinta-feira, 3 de junho de 2021

Atualização Patrimonial MAI/21 - R$1.209.554,48 (+0.78%)

 Ola pessoal - tudo bem ? Continuando a serie de novidades por aqui, eu comentei no fechamento do mes passado que estava considerando uma venda casada do imovel onde moramos atualmente. No final das contas, essa primeira proposta nao avancou e nao foi possivel fecharmos um acordo.

Entretanto, algumas semanas depois surgiu uma oportunidade quando um imovel foi colocado a venda no mercado. Esse imovel e no mesmo condominio onde eu morei anteriormente quando cheguei nos USA, entao conheco bem o local e vizinhanca. A pedida inicial era de USD 300K pelo imovel, que era um preco interessante para o mercado atual, mas eu imaginava que com preco atrativo, provavelmente haveria bastante competicao. Isso foi exatamente o que ocorreu - em 3 dias de "open house", o proprietario recebeu 49 visitas que se materializaram em 8 ofertas. Resumindo bastante a conversa, o imovel foi vendido por USD 310K.

Como voces podem ver tambem houve uma reducao no meu patrimonio esse mes. Parte disso e explicado pela valorizacao do real frente ao dollar - no fechamento anterior o dollar estava quotado a BRL 5,35 e agora esta proximo de BRL 5,08. Como a maior parte do meu patrimonio esta em dollar - esses movimentos cambiais afetam o numero final em reais. Mas uma parte da reducao do patrimonio tambem se deve ao dinheiro utilizado para entrada no imovel.

O plano geral (que envolve algum risco) e tambem vender meu imovel atual e capturar a valorizacao do imovel durante os ultimos anos. Obviamente, o risco aqui e de nao vender meu imovel pelo preco que estamos considerando no mercado. Caso isso ocorrer, o plano alternativo e alugar o outro imovel, ja que as casas que entram para alugar naquele condominio, costumam ser alugadas muito rapidamente.

Como estamos falando de um mercado diferente do Brasil, vale a pena mencionar que o nivel de qualidade das escolas e um grande diferencial no mercado imobiliario. Aqui nos USA, as criancas estudam na escola da regiao onde voce mora e o imposto de propriedade (especie de IPTU) e o que financia as escolas. Entao, normalmente, casas em regioes mais valorizadas pagam mais imposto e as escolas recebem mais dinheiro para poder investir na estrutura e professores. A regiao onde moro tem escolas notas 9 e 10 e por isso, existe uma procura bastante grande pelas familias americanas para morar por aqui. Como tem poucas casas disponiveis no mercado, e muito comum que as casas sejam vendidas por um preco acima do anunciado, ou seja, os compradores pagam um extra para morar em regioes de boas escolas.

Claro que tem outros fatores importantes como a facilidade de credito por aqui, taxas de juros baixas, nivel de seguranca da cidade, etc... mas, em geral, e uma regiao com alta demanda e baixa oferta.

Minha casa atual vai para o mercado amanha e vamos ter 3 dias de "open house" e depois disso vamos saber se alguem se interessou a ponto de colocar uma oferta. Claro que vou compartilhando isso com voces, pois acha que sera um processo interessante de acompanhar.

Mas, voltando a casa que comprei - segue uma ideia geral dos custos (vou arredondar os numeros aqui):


Preco de Venda: USD 300K

Preco Final de Compra: USD 310K

Entrada + Closing Costs: USD 27K

Valor Financiado: USD 290K

Prestacao Mensal (principal + juros): USD 1,236

Seguro Mortgage: USD 82

Escrow Account (Seguro + Imposto): USD 217

Total Prestacao: USD 1,536


Acho que nao tem muita duvida em relacao a prestacao mensal, mas tem outros fatores que vale a pena mencionar. O Seguro mortgage e obrigatorio quando voce da um valor menor do que 20% do valor do imovel na entrada. Assim que voce atinge "equity" de 20% no valor do imovel, entao esse seguro deixa de ser cobrado.

O escrow account e uma coisa que acredito que nao temos no Brasil e acho muito interessante pois reduz a complexidade para quem esta financiando o imovel. A prefeitura informa o valor do imposto para aquele imovel e o comprador tambem faz sua pesquisa de mercado para fechar com uma empresa de seguro. Assim que o comprador define a seguradora e tem o custo da apolice - um escrow account e criado e o valor e depositado nessa conta. Na pratica, o comprador paga todo mes o valor de USD 1,536 (no meu caso) e parte disso ja vai automaticamente para esse escrow account e o banco financiador e responsavel por gerenciar essa conta e pagar os impostos e o seguro da casa. Entao, voce financia esses valores em 12 meses e nao se preocupa em ter de fazer um pagamento mais alto no inicio do ano como acontece no Brasil quando recebemos IPTU, IPVA, etc...

Esse valor representa uma reducao de USD 300 em relacao ao mortgage que eu pago atualmente. 

Prestacao Atual = USD 1.840

Prestacao Nova = USD 1.540 (arredondando)

Saving = USD 300


Entretanto, o HOA (Home Owners Association) nesse condominio e mais alto do que eu pago atualmente. Isso se deve ao fato de que a pintura externa do imovel e a manutencao/substituicao do telhado ja estao incluidas nesse valor. Alem disso, a manutencao do jardim e pest control (dedetizacao) tambem ja estao incluidas no valor.

HOA Atual = USD 150

HOA Nova = USD 230

Penalty = USD 80


Manutencao Jardim (corte de grama): USD 120

Pest Control (dedetizacao): USD 75

Saving = USD 195


Total = USD 300 (Prestacao) - 80 (HOA) + 195 (Manutencao) = USD 415

Esse e o valor inicial que vou reduzir meus custos morando nessa nova casa. Claro que existe reducao de outros custos como energia por exemplo, por ser uma casa menor; mas tambem vamos ter menos conforto e espaco (mas nada que comprometa o bem estar da minha familia). Tambem vou evitar custos futuros com a pintura externa e outras manutencoes de jardim (como sprinkler e sistema de irrigacao da grama).

Outro beneficio e que vou tirar uma boa parte do dinheiro que hoje esta "investido" em imovel e vou ter mais liquidez. Como nao esta muito claro se vamos continuar por aqui ou mover para outro pais dentro dos proximos 5 anos - acredito que estar um pouco mais liquido pode ser uma boa forma para aproveitar oportunidades tambem no mercado financeiro. 

Agora, resta segurar a ansiedade e saber se vamos receber boas ofertas na nossa casa atual e realmente consolidar o lucro que estamos esperando ou vamos ter alguma surpresa no processo.


Vamos ao fechamento patrimonial, entao:



De forma resumida, a alocacao patrimonial esta da seguinte forma:

1) Reserva de Emergencia / Caixa: USD 61.660 ou BRL 311.384

2) Investimento Acoes USA: USD 63.793 ou BRL 322.154

3) Investimento REITs / Imoveis: USD 112.871 ou BRL 569.998


Um grande abraco,

Um comentário:

  1. Money Money Money
    É executivo, admiro sua trajetória... eu creio que tomei algumas decisões equivocadas ao longo da minha carreira profissional. Mas ainda assim não posso reclamar muito, dado o contexto Brasil..

    Fico vendo esses programas de reformas americanas e já imagino o padrão destes imóveis de 300k USD haha, muito bom!

    Abraços

    ResponderExcluir