terça-feira, 16 de setembro de 2014

Compra de Imóvel

Olá pessoal !!!

No final do mês passado, acabei recebendo uma proposta para a troca do imóvel onde eu morava por um outro apartamento localizado no mesmo bairro. A história toda é a seguinte:

Eu sou dono de um apartamento de 62 metros quadrados em um bairro que eu gosto muito aqui em São Paulo. Eu comprei esse imóvel na planta em 2005, como forma de investimento e paguei, na época R$100.000,00.

Meu pai me ajudou com um empréstimo para a entrada e eu paguei o restante diretamente com a construtora e morrendo de medo de acontecer alguma coisa e a construtora não entregar o imóvel no prazo ou, pior ainda, não entregar o imóvel nunca. Felizmente, isso não ocorreu e a construtora acabou entregando o imóvel com 5 meses de antecedência em relação ao prazo previsto.

Morei neste imóvel até 2011, quando por motivos profissionais, eu morei em um outro Estado. Neste período eu aluguei o meu apartamento e usava este dinheiro para pagar o aluguel de um outro apartamento onde eu estava morando. 

Depois de um ano e meio, a empresa me transferiu novamente para São Paulo. Porém, eu não tinha como voltar para meu apartamento porque tinha uma familia como inquilino morando lá  e eu não podia quebrar o contrato.

Por este motivo, eu aluguei um outro apartamento aqui em São Paulo (no mesmo bairro onde eu tenho meu apartamento) e com o aluguel de um imóvel eu pagava o aluguel do outro. 

Recentemente, eu descobri que tinha uma pessoa vendendo um apartamento maior do que o meu e com um quarto a mais, no mesmo prédio onde eu morava no apartamento alugado, e precisava vender rápido porque tinha comprado um outro imóvel e precisava pagar a prestação das chaves.

Então, eu falei com meu inquilino para verificar se ele gostaria de comprar meu apartamento. Informei o preço e ele foi atras do financiamento bancário que foi aprovado rapidamente, devido ele ser funcionário publico estadual e ter bom relacionamento com o banco.

Com o dinheiro deste imóvel que eu vendi com uma boa valorização, eu consegui comprar este outro apartamento e agora estou fazendo a mudança - por isso tenho andado meio ausente do blog e comentado menos nos blogs dos amigos.

A grande vantagem é que eu não coloquei nenhum real para fazer o negócio - logo, não precisei mexer nas minhas reservas e não impactei meu plano de aposentadoria. Outra vantagem é que estou indo para um imóvel maior, no mesmo bairro e com excelente acabamento - precisando apenas de uma pintura e pequenos ajustes no acabamento de gesso.

Este processo da mudança (apesar de estar mudando apenas de andar - pois já morava em um apartamento alugado no mesmo prédio) está sendo bem complicado. Depois eu conto como foi a minha aventura com a NET para fazer a mudança de endereço.

Minha intenção agora é fazer uma pequena pintura ou colocar papel de parede; reformar o acabamento em gesso e, talvez, aproveitar que agora tenho um quarto extra e montar o meu escritório.

Então vamos ao descritivo básico para vocês terem uma ideia do negócio:

Apto Original 62 metros quadrados - 02 quartos (01 suite), sala, cozinha, banheiro, lavanderia, 01 vaga de garagem, prédio com 09 anos de uso - PREÇO PAGO: R$100.000,00 / PREÇO VENDA: R$ 420.000,00

Apto Novo - 80 metros quadrados - 03 quartos (01 suite) sala, cozinha, banheiro, lavanderia, 02 vagas de garagem, prédio com 07 anos de uso - PREÇO PAGO: R$ 420.000,00

* No apto novo os banheiros estão reformados e com excelente acabamento, bem como a cozinha que também foi reformada e instalado armários novos. Também tenho armarios nos 3 quartos - o que vai mne reduzir despesas no futuro. A unica reforma seria mesmo uma pintura na sala, corredor e quartos e uma reforma no acabamento de gesso nos quartos e corredor.

Então é isso, pessoal !!! Executivo Pobre de casa nova !!!

Um grande abraço,

20 comentários:

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    1. Obrigado Doutor - também achei um bom negócio. Fiquei feliz com a negociação final.

      Um grande abraço,

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    1. Opa, obrigado TL. Fico contente com seu comentário - e aproveitando, estou em processo de aquisição de nacionalidade portuguesa. Se tudo der certo seremos conterrâneos.

      Um grande abraço,

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  3. Belo negócio Executivo Pobre!

    Você deu sorte de o inquilino topar comprar o apartamento.

    Com relação à compra e à venda, não tem nenhum gasto extra escondido aí não?

    Abraço!

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    1. Olá PR - tudo bem ?

      Foi sorte mesmo o inquilino querer comprar e mais sorte ainda ele ter o financiamento aprovado (ajudou ele ter dado uma bela entrada e o valor a ser financiado era baixo).

      Não diria que é um gasto escondido - mas estou tendo gastos para pintura ou papel de parede (ainda não me decidi) e também para dar uma reformada no acabamento com gesso. De resto, o apartamento foi inteiro reformado e o acabamento de pisos, azulejo, louças sanitárias e armários é de primeira qualidade.

      Claro, também tenho despesa para registro do imóvel, uma vez que estamos no pais da burocracia e registrar uma escritura acaba sendo sempre uma despesa considerável.

      Um grande abraço,

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  4. Parabéns pelo novo lar, e que bela negociação.

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    1. Obrigado SC. Fiquei muito feliz com a negociação !!! Me pareceu uma boa oportunidade de aproveitar a valorização do meu apartamento e adquirir algo maior e de mais qualidade no mesmo bairro, aproveitando a falta de planejamento do vendedor que precisava do dinheiro para pagar as chaves do outro apartamento que ele havia comprado.

      Eu pensei inclusive em comprar algo do mesmo tamanho por um preço menor e economizar a diferença; mas ai teria de pagar imposto sobre lucro imobiliário e como a valorização foi grande (de R$100.000,00 para 420.000,00) eu preferi utilizar o dinheiro na compra de um novo imóvel e ficar isento deste imposto.

      Um grande abraço,

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  5. Ótimo negocio, felicidades no novo lar!

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  6. Mais um ótimo exemplo de como investir em imóveis foi um excelênte negocio nesses últimos anos. Fale mais sobre os gastos com escritura, impostos e despesas do tipo.

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    1. Anon - realmente o imóvel acabou se tornando um bom investimento devido a valorização que tive no bairro - eu comprei o apartamento antigo por pouco mais de R$1.600,00 / metro quadrado e vendi por mais de R$5.400,00 / metro quadrado.

      São Paulo tem uma caracteristica interessante: os chamados bairros da moda. De tempos em tempos, algum bairro acaba caindo no gosto popular e ai a procura supera em muito a oferta e os preços disparam. Como exemplos recentes tivemos: Analia Franco (Zona Leste) / Ipiranga (Zona Leste) / Barra Funda (Zona Oeste) / Vila Mariana (Zona Sul), etc...

      Se voce comprar o imóvel antes da valorização e conseguir vender durante a euforia do mercado - voce vai acumular patrimonio; o unico problema é que isso é igual tentar acertar o timing da Bolsa e fazer operações de trade. É muito dificil acertar o timing - dificil mas não impossivel. Tem diversos investidores que conseguem; porém este não foi meu caso - eu simplesmente comprei o imovel pensando em morar nele (como de fato fiz durante 7 anos) e acabou aparecendo uma oportunidade de troca e ai eu aproveitei a valorização do mercado.

      Quanto aos impostos - para variar são vários; mas como regra geral você pode considerar o valor de 4% do valor do imóvel como despesas de impostos, documentação e escritura.

      Um grande abraço,

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  7. Ótimo negócio, ganhou nessa brincadeira um imóvel que tende a se valorizar muito mais do que seu antigo.


    Abs

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    1. Olá Mr. Rover - muito bom o seu artigo sobre Seatle. Gostei bastante.

      Realmente, o imóvel atual tem mais potencial do que o anterior - mas eu comprei pensando mesmo em morar. Então, mesmo que ele valorize, eu não devo vender. Eu gosto muito do bairro onde eu moro e acho que só saio dele se for para morar em outro país.

      Claro que sempre pode aparecer uma negociação que vale a pena - como aconteceu esta de forma inesperada. Ai é sempre legal ter um imovel com boa aceitação e potencial de valorização no mercado.

      Um grande abraço,

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  8. Parabéns!
    2 perguntas: e o imposto sobre a diferença de valor de compra e venda, como fica? Abate por ter comprado outro imovel de mesmo valor?

    - Nesse valor já está incluído ITBI?

    Abs

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    1. Olá anon, tudo bem ?

      Não existe imposto sobre lucro imobiliário caso voce use o valor para comprar outro imóvel no prazo de até 180 dias - que foi exatamente o que eu fiz. Desta forma, voce fica isento deste imposto.

      Do ITBI ninguém escapa (só que não registra o contrato no cartório e não registra a escritura) - e neste valor não está incluído o ITBI. Fiz a postagem mencionando apenas os valores dos imóveis envolvidos nesta troca.

      Então, eu ainda terei despesas com escritura (como teria em qualquer imóvel - graças ao nosso governo burocrata), pintura e reforma do acabamento em gesso.

      Um grande abraço,

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  9. Parabéns Executivo Pobre pelo negócio, parece que foi bem satisfatório a vc pelos números apresentados. Não sei como é em sua cidade, más não tem apartamento bom por uns 300 mil aí não, o restante aportava, acho muita grana imobilizada. 420 mil.

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    1. Eu também penso que é muita grana imobilizada. Sendo eu solteiro e sem filhos, pagaria o IR e aportava tudo, hoje em dia acho mais vantajoso pagar aluguel.

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    2. Ola Beto Fiscal e Ze Money - tudo bem ?

      Eu concordo com voces - realmente 420K é muito dinheiro imobilizado. Mas lembrem que o dinheiro realmente aportado foi 100K - que foi o que paguei pelo meu apartamento; todo o resto é fruto desta valorização imobiliária meio irracional, na minha opinião.

      Independente disso, o que acontece no bairro onde eu moro: como ele se valorizou bastante nos últimos anos, com 300K eu compraria um apartamento de 02 dormitórios também e ai a troca não faria sentido, pois estaria em um apartamento equivalente ao que eu já tinha e ainda pagaria 48K de Imposto de renda sobre lucro imobiliário (15% sobre a diferença entre 100K e 420K) ou seja, eu gastaria 348K para ter um apartamento equivalente ao que eu já tinha.

      E com a troca que fiz, eu não gastei nada (gastarei pintura e documentação) e tenho um apartamento superior ao que eu tinha antes e com potencial de valorização, uma vez que eu comprei com um bom desconto visto o vendedor estar apertado para pagar as chaves de um outro apartamento que ele tinha comprado.

      Claro que na ponta do lápis, seria sim vantajoso pegar um de 300K e pagar o IR de 48K - pois ainda sobraria 72K livres para investimento. Eu fiquei tentado a fazer isso - pois seria uma forma rápida de conseguir aumentar meu capital - apenas não o fiz pela oportunidade de ir para um apartamento superior que atende as minhas necessidades sem precisar mexer no meu capital investido (agora só mudo daqui se for para outro país ... rsrsrs).

      Muito obrigado pelo comentário e pela participação.

      Um grande abraço,

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