terça-feira, 16 de abril de 2019

Compra de Casa nos USA + Venda de Casa Brasil

Olá pessoal - tudo bem ? Como sempre as coisas corridas (isso já nem é mais uma novidade) e eu sem tempo para cuidar da minha saude. Nao estou conseguindo fazer as caminhadas que tinha planejado, a minha alimentação também nao melhorou (eu nao consigo manter os horarios de alimentação e acabo pulando refeições) - a unica coisa boa é que estou mantendo a leitura de um livro por mês.

Algumas outras boas noticias separadamente - finalmente meus pais conseguiram uma passagem promocional e vao poder vir me visitar e passar um periodo de ferias. Acho que vai ser bem legal porque eles nunca sairam do país e essa vai ser uma oportunidade bem bacana.

Mas voltando ao tema do titulo da postagem - eu quero atualizar voces de como anda os processos relacionados a imóvel que tenho no Brasil. Apesar de querer passar o maximo de detalhes possivel, eu também nao posso abrir todas as informações porque isso envolve outras pessoas. De toda forma, eu tenho um apartamento em São Paulo que estava anunciado por R$420K (mesmo valor declarado no IR) - esse apartamento eu comprei de um familiar em 2013 e era a minha moradia ate eu mudar para os USA. Depois da mudança, eu coloquei o apartamento a venda e tive algumas visitas, mas as propostas envolviam sempre um outro imóvel de menor valor na troca e eu nao quero ter o trabalho de vender outro imovel.

Dessa forma, após umas tres propostas nesses moldes e muito poucas visitas - eu decidi reduzir o valor anunciado para R$400K. O numero de visitas aumentou um pouco e outras propostas apareceram - novamente a maioria envolvendo imóvel. Algumas semanas atras, finalmente, apareceu uma proposta nos moldes que considero ideal e o valor negociado foi R$390K. Considerando a comissão de venda eu devo ficar com um valor liquido proximo a R$370K - que é acima do meu limite de valor liquido definido para o imovel.

Portanto, meu patrimonio deve aumentar nos proximos fechamentos (creio que vai até uns tres meses para andar toda a documentação e liberação dos recursos) e voces ja sabem de antemão a origem dos recursos. Eu devo ir incluindo os valores na minha planilha patrimonial - na medida que for trazendo o dinheiro para cá e já sabendo a taxa de cambio usada na conversão. Mas de toda forma, o importante e que a venda do apartamento finalmente se encaminhou - caso nao aconteça nenhum imprevisto no meio do caminho, nos proximos meses os meus aportes irão aumentar.

Agora, simultaneamente, meus patrimonio deve diminuir porque decidi comprar um imovel aqui nos USA. Os valores de aluguel estao muito altos aqui na região (eu pago USD1.800 / mês), entretanto, os valores de imovel ainda estão um pouco abaixo de valores praticados em outras cidades de porte similar. Analisando os custos envolvidos (e as famosas calculadoras) eu verifiquei que após 3 anos e 9 meses morando na casa é mais vantajoso comprar do que alugar. Como na pior das hispoteses ainda estarei por aqui mais 6 anos - porém com grandes chances de ficar mais tempo do que isso; eu decidi olhar o mercado e avaliar as casas disponiveis.

Eu venho fazendo isso desde Janeiro e poucas casas me chamaram a atenção considerando o custo beneficio. Algumas estavam muito caras, outras demandavam uma reforma muito grande ... teve uma que chamou muito atenção, mas apareceu um outro interessado e começou a elevar as propostas e eu decidi nao entrar em uma disputa com ele.

Agora em Abril eu visitei uma casa que me chamou muito a atenção e decidi fazer uma oferta - a coisa caminhou de forma interessante e a proposta caminhou bem.

Eu vou detalhar cada uma das etapas, mas basicamente um negócio imobiliário aqui funciona da seguinte forma:

1 - Pre- Qualification: é o primeiro passo antes de fazer uma proposta. Nao é uma etapa mandatoria, mas é recomendavel. Voce verifica no seu banco, na sua financeira, no seu "lender broker" - qual as condições para financiamento imobiliário que eles estão oferecendo. Voce fornece algumas informações basicas e, caso voce seja aprovado, eles emitem uma pre-approval letter. Basicamente, isso significa que o banco ja avaliou as informações basicas iniciais e voce se qualifica para obter um financiamento no valor maximo de X.

2 - House Selection: depois que voce tem a carta na mão, qualquer oferta que voce fizer vai ser levada um pouco mais a serio. Chega a hora de encontrar a casa - ai é basicamente a mesma coisa do que no Brasil. Voce procura em sites, andando pelos bairros, conversando com amigos, tem o corretor para te ajudar ... no meu caso, estou com o corretor desde Janeiro e visitei dezenas de casas desde então (com uma pausa para ferias em Março). Encontrei uma casa em um condominio fechado que tem um valor por square feet bem interessante.

3 - Offer Submition: quando voce encontra a casa que gostaria, então chega a hora de fazer uma proposta. Eu mandei uma proposta com USD30K abaixo do valor pedido e eles fizeram uma contra-proposta reduzindo o preço em USD20K. Fechamos o acordo e eu coloquei as minhas contingencias no contrato - entre elas, a casa ser aprovada na inspeção.

4 - Home Inspection: a inspeção da casa foi na semana passada e ocorreu tudo bem. A casa é ainda bem nova - foi construida em 2016 e nao foi encontrado nenhum problema estrutural, cupim, vazamento, problemas no telhado ... nada disso. Os unicos dois problemas encontrados foram dois sprinklers que estavam quebrados e uma janela na entrada que teve uma infiltração de agua (acho que nao vedaram ela direito). Colocamos a exigencia para os donos arrumarem isso e pedimos ainda um desconto de USD1.000 dolares para pequenos reparos e eles aceitaram USD750. 

5 - Home Appraisal: depois da inspeção, ai vem o avalista do banco para verificar o valor de mercado da sua casa. No meu caso a casa foi avaliada em USD413K e o valor pedido era abaixo disso e com o desconto negociado ficou bem abaixo disso. 

6 - Pre-Closing: o pre closing é a data que o vendedor e comprador tem para entregar todos os documentos para a agendia de closing (lembrar que nao tem cartorio por aqui). A partir dessa data as partes estao vinculadas por contrato e quem desistir perde o dinheiro do deposito.

7 - Title Insurance: a empresa que faz o closing (a transferencia do titulo de propriedade) avalia todo o historico dos vendedores e verifica se nao existe nenhuma cobrança ou pendencia relacionada aquela propriedade (contas nao pagas, protestos, impostos, condominio, dividas que tenha a propriedade como garantia, etc...). Após a verificação de que esta tudo certo com a documentação, a empresa emite um seguro do titulo (o custo é do vendedor) que significa, basicamente, que se aparecer alguem questionando a venda porque tem uma divida ou algo assim (um herdeiro por exemplo); o seu titulo de propriedade esta assegurado e o seguro arca com as despesas e ressarcimento para o credor.

8 - Good to Close: é quando voce recebe a carta do banco / financeira informando que toda a sua documentação está OK, a documentação da propriedade esta OK e o negocio pode ser feito. Nesse momento, o comprador transfere o dinheiro da entrada (se houver) para uma conta caução em nome da agencia de closing.

9 - Closing Day: é quando se reunem todos (vendedor, comprador, corretor e representante do banco) na agencia de Closing. TOdos assinam a documentação necessária, a agencia faz a transferencia do titulo de propriedade e transfere o dinheiro da entrada para a conta do vendedor, o banco faz a transferencia do dinheiro do financiamento para a conta do vendedor .... e o comprador recebe as chaves da casa e pode ir fazer o "walking inspection". Se houver algo danificado ou fora do acordo - o inspetor vai na casa para confirmar e gerar um relatório e a agencia de closing pega o dinheiro do caução que o vendedor depositou (sim, aqui tanto o comprador como o vendedor tem de depositar um  valor como caução) e retorna para o comprador para cobrir despesas. Mas isso somente acontece se houver algum dano na propriedade que nao estava identificado na inspeção inicial - por exemplo, durante a mudança os vendedores bateram o movel na porta e danificaram; ou danificaram a geladeira ou quebraram um vidro, etc...

Nossa, ate que para um resumo acabei escrevendo bastante. Mas esse é o processo aqui no local onde moro. Eu ja passei pela fase da oferta e inspeção. Estou agora na etapa 5 do processo e ja vendo também o seguro para casa - aqui é obrigatório. Agora é continuar seguindo o processo e o closing day esperado é inicio de Junho (porque o vendedor tem filho na escola e pediu para aguardar o termino das aulas). Essa data é boa para mim porque é quando vence meu aluguel - então nao precisarei pagar aluguel e hipoteca no mesmo mes.

Um grande abraço,


33 comentários:

  1. Olá Executivo Pobre.

    Que belo passo a passo... chegou a levar em consideração a questão da liquidez de adquirir o imóvel em caso de futuras mudanças?

    abs

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    1. Ola investidor - tudo bem ? Sim, eu considerei a questao da liquidez. Claro que sempre que alocamos dinheiro em um imovel, a liquidez é um tema importante. Veja que estou tentando vender o meu imovel no Brasil e somente 11 meses depois é que consegui avançar nessa tarefa.

      Aqui onde estou morando, o mercado é mais dinamico do que no Brasil. O credito é mais facil e mais abundante também. Claro que se considerarmos uma crise financeira, esse cenario mudaria; assim como mudaria em qualquer outro pais do mundo.

      A minha analise é exatamente o fato de que estarei recebendo dinheiro do imovel no Brasil e alocando em outro imovel - então meus investimento que hoje sao liquidos, continuarao com essa boa liquidez e o que hoje esta imobilizado em ativo de menor liquidez, continuara da mesma forma - com a diferença de que nao terei mais as despesas do imovel no Brasil (IPTU, por exemplo) e com o valor que pago aluguel aqui, estarei "comprando"um pouquinho de participação no imovel todos os meses.

      Em numeros gerais - depois vou detalhar isso também - o meu plano de curto prazo (ate 4 anos) é ter BRL 1 milhão, sem contar o imovel aqui nos USA.

      Um grande abraço,

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  2. Fala, EP, boa noite.

    O cartório é uma herança portuguesa maldita aqui por estas bandas, tão bizarra quanto as cópias autenticadas de documentos que, não coincidentemente, também são emitidas nele.

    Já assisti a alguns programas de compra de imóvel nos EUA e parece algo muito mais sério do que no Brasil, onde o corretor some após fechar o negócio. Parece-me existir uma seriedade maior e um cuidado muito grande neste tipo de negociação, estou certo?

    Sucesso e bons negócios.
    Fuleiro
    investidorfuleiro.blogspot.com

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    1. Ola IF - tudo bem ? Realmente a burocracia aqui é menor - pelo menos onde estou morando. Existe alguns Estados que exigem um pouco mais de papelada, mas nada alem do razoavel. O que é muito ruim aqui e já foi até apontado pelo colega AA40 é a questao do imposto de renda - nesse ponto estamos bem mais avançados do que USA. Aqui é uma enormidade de formulários e regras confusas - cada pais com as suas burocracias.

      Mas em relação as casas, eu vejo mais vantagens por aqui. O corretor (claro que sempre tem bons e maus profissionais) presta um suporte bem grande e pode ser processado se fizer algo errado ou te "induzir" a um negocio com prejuizo.

      Um grande abraço,

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  3. Cara parabéns ! Mas sempre curioso o quão caro são alugueis e o valor das casas onde você mora. Na Florida esse valor corresponde a casas enormes de 4 , 5 quartos nas melhores localizações possíveis na região de Orlando, por exemplo.Sei que você nunca revelou seu estado/cidade mas tenho bastabte curiosidade.

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    1. Ola anon - tudo bem ? A cidade onde eu moro é um pouco mais cara do que as demais na região. Isso se deve a alguns fatores, mas principalmente o fato de as melhores escolas do Estado estarem localizadas aqui (todas com score 9 ou 10); o fato de ter a sede de grandes empresas na cidade ou nos limites da cidades vizinhas (pouco transito e baixo tempo de deslocamento).

      Por esses motivos tem uma demanda grande e a oferta limitada - por isso os preços sobem. Eu moro em uma casa (townhouse) em um condominio, casa de 3 quartos e aproximadamente 120 metros quadrados (pequena para padrao americano). Para ir mais barato do que eu pago teria de mudar para uma casa menor - até que nao seria problema, mas nao se encontra isso aqui na cidade. Logo, eu teria de mudar de cidade e para ser honesto, uma das vantagens é exatamente morar perto do trabalho ... eu nao quero voltar a ficar uma hora no transito.

      Os preços na Florida também nao estão baratos - tem um fluxo grande de aposentados americanos indo para lá porque a Florida nao tem State Tax - então seu salário "rende mais". Outra coisa que atrai aposentados para Florida é o clima - a maior parte dos aposentados nao quer ficar tirando neve da porta de casa por seis meses ... tudo isso vem fazendo os preços subir bastante por lá. Obvio que, como voce mencionou Orlando, se voce morar em Metrowest os preços serão mais baratos (tenho amigos morando lá) mas se for para Doctor Phillips a conversa fica diferente (também tenho amigos morando lá) - infelizmente, todos esses amigos estão nos USA de forma ilegal - vieram como turistas e ficaram. Eu absolutamente nao recomendo fazer isso.

      Um grande abraço,

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  4. Ainda vou ter minha chácara nas Montanhas Rochosas (mais barato que nos Alpes europeus), aí parece ser bem menos burocrático e menos proprício a fraudes.

    EP, engenharia civil ainda é uma boa escolha? Para um profissional conseguir ser bem sucedido nessa área, o que ele deve fazer - tentar concluir a graduação no exterior, através de dupla diplomação, conseguir estágio em outro país e falar uma terceira língua importante no mercado são bons passos? Penso em trabalhar para juntar dinheiro e montar meu próprio negócio no exterior. Pode ser viável?

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    1. Ola FR - tudo bem ? Eu gosto de todas as profissoes que te permitem ter um trabalho autonomo ... medico, dentista, enfermeiro, engenheiro civil, advogado, contador, etc... Acho que é sempre importante a pessoa ter uma profissao que nao necessariamente demanda ser empregado.

      Acho a Engenharia Civil um ramo muito importante e se tivesse de fazer faculdade de Engenharia novamente, eu iria para Civil em vez de Engenharia Mecanica como eu fiz. Acho que o caminho é mais ou menos o mesmo para todos - falar bem Ingles e buscar experiencia ... mais do que se preocupar em concluir graduação em outro pais, eu procuraria começar a estagiar / trabalhar no ramo desde o primeiro dia de aula. Essa é a experiencia que vai fazer diferença pós formado e também fará diferença caso queira montar sua propria empresa de engenharia.

      Para o exterior, caso tenha cidadania de algum pais tudo fica mais facil. Mas para qualquer caso - o importante é falar Ingles (falar de verdade).

      Um grande abraço,

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  5. E quais negócios você acredita que um engenheiro civil tenha mais chances de sucesso se for empreeender?

    Não, não tenho nenhuma ancestralidade estrangeira igual você. Acho que, no meu caso é mais complicado, por isso uma forma de chances significativas é através de um curso superior.

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    1. Ola FR - eu acredito que o negocio mais obvio seria exatamente o de uma pequena construtora ou empresa de reformas. O negocio de construção civil é bem interessante (e cheio de desafios), mas pode ter margens bem interessantes.

      Claro que a Engenharia costuma dar base para a pessoa desenvolver a habilidade analitica de uma forma mais agressiva e isso costuma ajudar em qualquer ramo de negocio.

      Um grande abraço,

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  6. Mas você acredita que é possível administrar uma pequena construtora/empresa de reformas à distância? Ou dá para, depois de algum tempo, iniciar esse negócio em um outro país?

    Grato pelas respostas.

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    1. Ola FR - eu nao acredito que seja possivel administrar esse tipo de negocio a distancia. Sempre da para iniciar o negocio em outro pais, mas precisa de um capital relevante para fazer isso. O melhor cenario dentro da Engenharia Civil é voce criar o seu negocio, fazer ele crescer e vender para uma empresa maior ... mas isso é mais facil falar do que fazer.

      Se voce quer ter uma carreira internacional como empregado - eu iria atras da area de IT (existe muita demanda) ... e se voce quer ter uma carreira internacional mas esta disposto a sair da area de exatas - eu iria na area da saude. Profissionais de enfermagem sao muito disputados em diversos paises e com o envelhecimento da população, esse campo deve se tornar ainda mais atrativo.

      Um grande abraço,

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    2. Pois é,

      Área da Saúde eu estou cogitando, porém, tenho medo dos tremores que tenho, e isso já elimina esses cursos, seria tão arriscado.

      Eu não descarto TI não. Porém os relatos que vi não são dos mais animadores. Muita gente reclama da disputa desleal com "gênios" de computação, além de parecer bastante estressante. Mas sim, é uma ótima carreira para se fazer no exterior, ainda mais com essa alta da tecnologia cada vez mais crescente.

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  7. Mais um trouxa que cai no sonho da casa própria. Não basta todos os exemplos na blogosfera..vai lá e compra casa! hahaha afff

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    1. Ola anon - pois é. Mais um trouxa que faz isso, mas um trouxa que esta vivendo em um pais bem bacana, que tem 430K liquidos mais um apartamento em venda por 390K (soma ai - 820K ... quase o famoso e sonhado 1 milhão de reais). E mais ainda, mais um trouxa que deixa de pagar 1800 / mês sem ganhar nenhum equity e passa a pagar um valor muito proximo mas comprando equity da casa todo mes.

      Como nao vou morar na rua ate me aposentar - ou pago aluguel ou compro uma casa (nao acho que tenha outra saida, a nao ser comprar um trailer e morar no estacionamento da empresa). Vamos aos numeros:

      Aluguel = 1800 / mês (0 equity)
      Casa = 1940 / mês (495 equity / mês nos primeiros tres anos). Equity cresce mais 2% ao ano, a medida que os juros vao sendo pagos. Valor de 1940 ja inclui taxes / insurance / HOA.

      Mais um detalhe - casa avaliada em 413K e comprada por 385K.

      Como eu sou trouxa, nao vou nem terminar de fazer a conta. Vou deixar voce fazer as contas ... então me fala a melhor decisão.

      Um grande abraço,

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  8. Investir em imóvel é muito burocrático, Parece que nos Estados Unidos também.

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    1. Ola BF - tudo bem ? Sim, bastante burocratico aqui também ... mas com uma velocidade incrivel para avaliação e aprovação das coisas. E sem fila de cartorio.

      Um grande abraço,

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  9. Executivo, gostaria de tirar umas dúvidas contigo a respeito de medicação nos EUA, se vc souber, of course.
    Sou diabético, dependente de insulina. Daí, pergunto, se souber informar:
    1. eu posso comprar insulina nas farmácias sem receita?
    2. se precisar receita, qual seria o valor aproximado de uma consulta em um endocrinologista para pedir receita?

    Grato!

    Adriano.

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    1. Ola Adriano - tudo bem ? Eu nao tenho muita experiencia no campo da diabetes .. (ainda bem meus exames ja mostraram resultados normais novamente); mas eu perguntei aqui e o pessoal me informou que precisa de receita para poder comprar insulina.

      Eu tive a experiencia de precisar ir ao medico durante uma viagem aqui e ele me deu receita para comprar um remedio para figado (na epoca) - a visita custou USD 150.00 (o seguro viagem que eu tinha acabou pagando isso).

      Mas por ai voce ja consegue ter uma ideia de valores ...

      Um grande abraço,

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    2. Executivo, muito obrigado pelas informações.
      Ajudou bastante.

      Abraço!

      Adriano.

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  10. EP, eu mandei mensagens pro consulado espanhol falando que vou estuprar espanholas e transar com as funcionarias do consulado pegando senha. Será que nunca terei mais vistos aprovados?

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    1. Kakakkakakakakakkakakakkakkakakakkaka!

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    2. Ola anon - é cada um que me aparece ... como eu falei ja em outrasw postagens parecidas, me parece muito ser fake. Mas caso nao seja, tomara que voce nao tenha mesmo os vistos aprovados - olha a ideia da pessoa ... mandar email falando esse monte de besteira.

      Mas ainda acredito que seja fake (nao é possivel alguem ser tão fora da realidade assim).

      Um grande abraço,

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    3. Não sou fake nao ep, fui eu mesmo que mandei.

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    4. Meu Deus - então é pior do que pensei ... conta ai - o que voce estava pensando quando escreveu os emails ? O que te levou a fazer isso ?

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    5. Tenho esquizofrenia. Mandei pro consulado americano, espanhol e outros da europa. Vc acha que nunca mais terei vistos aprovados?

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    6. Sim - acho que voce nunca mais terá vistos aprovados. Nao digo em todos paises, mas USA dificilmente irão aprovar um visto para alguem que manda mensagens desse tipo. Como voce mencionou que tem uma doença seria - o melhor é ficar pelo Brasil mesmo e se tratar para manter um quadro estavel e aproveitar a vida.

      Boa sorte no seu tratamento e um grande abraço,

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    7. Obrigado pelo boa sorte EP. Um dia vou para Europa se Deus quiser. EUA já desisti. Abraço.

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  11. Ola executivo pobre. Como sao os domingos ai em USA? Existem opcoes de lazer neste dia da semana?

    Acho que so o fato de nao ter programas de auditorio ja melhora e muito o domingo. Ainda bem que existe praia, shopping, cinema, teatro, a atmosfera do domingo nao e boa para ficar em casa.

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    1. Ola anon - tudo bem ?

      Os americanos onde eu moro costumam usar o domigo para ir a igreja, fazer reparos na casa e cuidar do gramado, assistir esportes na TV e comer frango frito. Tem muita gente que gosta de ir a parques, praia, etc...

      Mas o americano em geral nao é o povo mais "consumidor" de programas culturais. Nos finais de semana nao tem muita gente no teatro, cinema, museus, etc... claro que isso é em relação a onde estou morando - se for para San Francisco ou Chicago - ai a conversa ja é bem diferente.

      Um grande abraço,

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  12. Parabens Executivo! Eu segui o mesmo caminho aqui no Canada, basicamente pelos mesmos motivos: custo de aluguel alto na regiao onde moro.

    Outro ponto que nao sei se esta considerando nas suas contas é que nos EUA os juros pagos no mortgage sao dedutiveis no Imposto de Renda. Isso torna ainda mais interessante a opcao de compra. Aqui no Canada é possivel tornar parte do mortgage dedutivel e isso que fiz.

    Mais uma vez parabens pela conquista!
    Abraco,

    Executivo Investidor
    www.executivoinvestidor.com

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    1. Ola EI - tudo bem ? Voce tem razao - os juros do mortgage sao dedutiveis do IR, mas eu nao considerei isso na conta. Outro ponto favoravel a compra da casa nesse momento.

      Se eu estivesse morando em Portland (como alguns dos meus colegas) ou mesmo em Detroit (como outros colegas) eu nao iria comprar; mas é impressionante o custo de moradia aqui na minha região - eu ouvi dizer que o Canada também tem esse problema, principalmente em Toronto.

      Mas voce tem razao - considerando a deducao dos juros do mortgage no IR, a opção de compra se torna ainda mais atrativa.


      Um grande abraço,

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  13. Bom dia, EP!
    Muito bom o seu relato. Parabens pela conquista!
    Me surgiu uma duvida: se nao existem cartorios nos EUA, onde ficam registradas as Certidões e a Matricula dos imoveis?
    É as Certidões de nascimento, casamento, óbito, etc. Quem registra? Onde ficam guardados esses documentos? Qual órgão governamental é o responsável?

    Um abraco

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